古河市で実家や土地を相続するとき、兄弟姉妹や配偶者などの認知症の相続人がいると、「本人に署名してもらえばよいのか」「ほかの家族だけで決めてよいのか」「不動産は売れないのか」と迷うことがあります。

結論からいうと、認知症と診断されているだけで、すべての相続手続や契約ができなくなるわけではありません。大切なのは、その人が遺産分割や売買の内容と結果を理解し、自分で判断できる状態かどうかです。

判断能力が十分でない場合は、家族が本人の代わりに勝手に遺産分割協議書へ署名したり、実印を押したりすることはできません。状況に応じて、家庭裁判所の成年後見制度を利用し、成年後見人・保佐人・補助人などが本人を支援する形で手続きを進めます。

認知症の相続人がいると、不動産は売れない？

認知症の相続人がいるからといって、不動産売却そのものが不可能になるわけではありません。まず確認するのは、その人が遺産分割や売買契約の意味を理解し、自分の意思で判断できる状態かどうかです。

日常会話ができることと、不動産を誰が相続するか、売却代金をどう分けるか、契約によってどんな権利を失うかまで理解できることは同じではありません。高額な不動産の遺産分割や売買は重要な法律行為なので、本人の判断能力に不安がある場合は、署名や押印を急がず専門家へ確認します。

認知症＝必ず成年後見ではない

認知症には軽度から重度まで幅があり、診断を受けていても必要な説明を理解し、自分の意思で判断できる方もいます。逆に、日常生活はある程度できても、複雑な財産処分の判断が難しいこともあります。

成年後見制度を利用するかどうかは、病名だけではなく本人の判断能力の程度を踏まえて家庭裁判所が判断します。法定後見制度には「後見」「保佐」「補助」の3つがあります。

成年後見・保佐・補助の違い

保佐人や補助人が遺産分割協議や調停を本人に代わって行う場合は、その行為について代理権が付与されているかを確認します。「保佐人・補助人に選ばれているから何でも代理できる」というわけではありません。

認知症の相続人がいるときの進め方

1. 相続人と遺言書を確認する｜誰が相続人か、遺言があるかを整理
2. 本人の判断能力を確認する｜今回の遺産分割や売却を理解できる状態か確認
3. 不動産の価格・状態を確認する｜査定、登記、ローン、残置物などを整理
4. 成年後見制度が必要か相談する｜司法書士・弁護士、家庭裁判所へ確認
5. 必要なら後見等の申立てを行う｜家庭裁判所が成年後見人等を選任
6. 利益相反を確認する｜後見人等も共同相続人なら特別代理人等を検討
7. 遺産分割・相続登記・売却へ進む｜本人の権利を守りながら手続きを整える

査定自体は、成年後見人がまだ決まっていない段階でも相談できます。不動産の価値を把握しておくと、「誰が取得するのか」「売却して現金で分けるのか」を検討する材料になります。

家族が成年後見人でも、そのまま遺産分割できない場合がある

たとえば、母が亡くなり、長男と認知症の次男が相続人になったケースを考えます。長男が次男の成年後見人に選ばれていたとしても、長男自身も同じ遺産の相続人なら、遺産分割では長男と次男の利益がぶつかります。

このような場合は利益相反となり、成年後見人がそのまま本人を代理して遺産分割をすることはできません。家庭裁判所へ特別代理人の選任を申し立て、その人が本人を代理します。成年後見監督人が選任されている場合は、監督人が代理するため特別代理人が不要となる場合があります。

成年後見制度は「相続が終わったら終了」ではない

「遺産分割をするためだけに成年後見人を付けて、終わったらやめればよい」と考える方もいますが、現在の制度ではそうではありません。

法定後見が開始されると、遺産分割や預金解約など申立てのきっかけになった手続が終わった後も、本人の判断能力が回復するか、本人が亡くなるまで原則として制度は続きます。家族の都合だけで途中終了することはできません。

認知症の相続人が取得した不動産を売る場合

本人の利益になる条件か確認する

成年後見人が本人の財産を売却する場合は、本人の利益を守る立場で価格や条件を検討します。不動産会社の査定書や売買契約書案などが必要になることがあります。

本人の「居住用不動産」なら家庭裁判所の許可が必要

成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。現在住んでいる家だけでなく、施設や病院へ入る前に住んでいた家や、将来戻る可能性のある家などが含まれる場合があります。

許可なく処分した場合は無効となるため、本人が相続した家が居住用不動産に当たるか迷う場合は、契約前に家庭裁判所や専門家へ確認してください。本人が一度も居住していない相続不動産などは、同じ扱いになるとは限りません。

想定事例｜母が亡くなり、長男と認知症の次男が相続人

古河市の実家を母が所有し、母の死亡後、長男と次男の2人が相続人になった想定です。次男には認知症があり、遺産分割の意味や不動産売却後の結果を十分に理解することが難しい状態です。

この場合、長男だけで「実家は長男が取得する」と決め、次男の名前を書いて実印を押すことはできません。成年後見制度の利用を検討し、家庭裁判所が選任した成年後見人等が次男の権利を守りながら遺産分割へ参加します。

もし長男自身が次男の成年後見人であり、長男も共同相続人なら、遺産分割では利益相反が生じます。そのため、特別代理人等による対応が必要になる可能性があります。

認知症の相続人がいるときに避けたいこと

本人に内容を十分説明せず署名だけしてもらう

署名ができることだけで判断能力が十分とは限りません。不動産の取得、代償金、売却などの内容を理解できているかが重要です。

家族が勝手に実印を押す

本人の実印や印鑑証明書を家族が管理していても、本人に代わって自由に遺産分割協議を成立させられるわけではありません。本人を代理する法的な権限が必要です。

「相続が終われば後見も終わる」と思って申し立てる

成年後見制度は、遺産分割だけを終わらせるための一時的な代理制度ではありません。利用開始後も継続することを理解して申し立てます。

親や本人が元気なうちに準備できること

1．不動産と預金の一覧を作る

不動産の登記事項証明書、固定資産税通知書、預金、保険、借入れなどを整理します。まず財産全体を把握することが大切です。

2．遺言書を検討する

遺言によって不動産を誰に取得させるかを明確にしておくと、相続後の遺産分割協議が不要になるケースがあります。ただし、遺留分や財産全体のバランスもあるため、専門家へ相談して作成します。

3．任意後見契約を検討する

本人に十分な判断能力があるうちに、「将来判断能力が低下したら、この人にこの事務を任せたい」と決めておく任意後見制度があります。任意後見は公正証書で契約し、将来、家庭裁判所が任意後見監督人を選任したときから効力が生じます。

4．家族で不動産の将来を話す

実家を残したいのか、誰も住まないなら売却するのか、共有にするのかを話しておきます。本人の希望を元気なうちに確認できること自体が、後の判断材料になります。

不動産会社へはいつ相談すればよい？

成年後見制度を申し立てる前でも、不動産の査定や現地調査の相談は可能です。査定価格は遺産分割上の評価を決定するものではありませんが、「売った場合にどの程度の価格が見込めるか」を知る資料になります。

兄弟姉妹で意見が分かれている場合は、不動産相続で兄弟姉妹が揉める原因と予防策も参考にしてください。

共有名義のリスクについては、共有名義の相続不動産を売る際の注意点もあわせて確認すると整理しやすくなります。

相談前のチェックリスト

• 亡くなった方の戸籍関係書類
• 相続人の一覧・遺言書の有無
• 認知症の相続人の現在の生活状況
• 成年後見・保佐・補助が開始されているか
• 成年後見人等が誰か・代理権の範囲
• 土地・建物の登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書
• 住宅ローン・抵当権の資料
• 誰が住んでいるか・過去に住んでいたか
• 相続人それぞれの希望・売却期限

よくある質問

Q1．認知症と診断されたら、遺産分割協議はできませんか？

診断名だけで一律に決まるわけではありません。重要なのは、本人が遺産分割の内容と結果を理解し、自分で判断できる状態かどうかです。判断能力に不安がある場合は、自己判断で協議書へ署名せず専門家へ確認してください。

Q2．家族が本人の実印を持っています。代わりに押してもよいですか？

実印を保管していることだけでは、本人を代理する権限にはなりません。判断能力が十分でない場合は、成年後見制度など適切な代理・支援の手続きを確認します。

Q3．成年後見人に家族を指定できますか？

申立ての際に候補者を記載することはできますが、誰を成年後見人等に選任するかは家庭裁判所が判断します。必ず希望した家族が選ばれるとは限りません。

Q4．成年後見人が決まったら、すぐ実家を売れますか？

不動産の所有関係、遺産分割、成年後見人の権限、本人の居住用不動産に当たるかなどを確認します。本人の居住用不動産を成年後見人等が処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

Q5．成年後見制度は遺産分割が終わったらやめられますか？

原則として、遺産分割が終わったことだけを理由に終了する制度ではありません。本人の判断能力が回復するか、本人が亡くなるまで続くのが現在の制度です。

Q6．認知症の相続人がいる状態でも、不動産査定はできますか？

査定相談はできます。現況価格、残置物、修繕、管理費などを整理しておくと、遺産分割や成年後見人等の判断材料になります。ただし、査定を受けることと売買契約を締結できることは別です。

まとめ｜認知症の相続人がいるときは判断能力と手続を確認する

認知症の相続人がいる場合でも、不動産相続や売却を進める方法はあります。最初から「売れない」と考える必要はありません。

まず、その人が今回の遺産分割や売却の意味を理解し、自分で判断できる状態かを確認します。判断能力が十分でない場合は、成年後見・保佐・補助など本人を守るための制度を利用し、必要な代理権や利益相反の有無を確認しながら進めます。

※本記事は2026年9月7日時点の一般情報です。認知症の診断名だけで法律行為の可否を一律に判断することはできません。成年後見・保佐・補助、遺産分割、利益相反、居住用不動産の処分などは個別事情によって異なるため、家庭裁判所・弁護士・司法書士等へご確認ください。

参照した公的情報

• 法務省「成年後見制度について」
• 法務省「法定後見制度について」
• 裁判所「成年後見制度の概要」
• 裁判所「特別代理人等の選任」
• 裁判所「居住用不動産の処分許可」
• 裁判所「任意後見監督人選任」