親が遺した実家や土地を相続したものの、「何から手をつければいいのか分からない」と感じていませんか。葬儀や役所の手続きに追われるなかで、不動産のことはどうしても後回しになりがちです。しかし、相続した不動産は放置するほど手続きが複雑になり、税金や管理の負担も続いていきます。なかには法律上の期限が設けられている手続きもあるため、全体像だけでも早めに把握しておくことが大切です。

この記事では、古河市・茨城県西エリアで相続のご相談を受ける際によくお伝えしている「最初に確認すべきこと」を、期限・書類・費用・選択肢の順で網羅的に整理しました。難しい専門知識は不要です。まずは現状を把握することから始めましょう。

相続発生後の全体スケジュール:期限のある手続きから押さえる

相続に関する手続きには、法律で期限が決まっているものがあります。不動産のことを考える前に、まず全体のスケジュール感を押さえておきましょう。代表的な期限は次のとおりです。

3か月以内:相続放棄・限定承認の判断

亡くなった方に借金などのマイナスの財産が多い場合、相続人は「相続放棄」や「限定承認」を選ぶことができます。この手続きは、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります(※1)。不動産を含む財産と負債の全体像を、この期間内にざっくりとでも把握しておくことが重要です。

4か月以内:準確定申告

亡くなった方に事業所得や不動産所得などがあった場合、相続人が代わりに行う所得税の申告(準確定申告)が必要になることがあります。期限は相続の開始を知った日の翌日から4か月以内とされています。該当しそうな場合は税務署や税理士に確認しましょう。

10か月以内:相続税の申告・納税

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うこととされています(※2)。なお、相続税は遺産の総額が基礎控除額を超える場合に申告が必要となるもので、すべてのご家庭にかかるわけではありません。不動産の評価が関わるため、課税の可能性がある場合は早めに税理士へ相談すると安心です。

3年以内:相続登記(不動産の名義変更)

2024年(令和6年)4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要です(※3)。詳しくは後述します。

まず確認する書類:登記簿・固定資産税通知書・権利関係・遺言書

スケジュール感を押さえたら、「どんな不動産を、誰の名義で持っているのか」を書類で確認します。集めるものは次の4点です。

登記簿(登記事項証明書)

不動産の所在地・面積・名義人・抵当権の有無などが記載された公的な記録です。最寄りの法務局窓口やオンラインで誰でも取得できます。確認のポイントは2つあります。1つ目は名義が誰になっているか。亡くなった方ではなく、さらに前の世代(祖父母など)の名義のままになっているケースも珍しくなく、その場合は過去の相続までさかのぼった整理が必要です。2つ目は抵当権などの担保が残っていないか。完済済みの古い抵当権が登記上残っていることもあり、売却時には抹消手続きが必要になります。

固定資産税納税通知書

毎年春ごろに市役所から送られてくる書類で、所有している不動産の一覧と評価額の目安が分かります。「実は把握していなかった畑や山林があった」というケースの発見にも役立ちます。見当たらない場合は、市役所で名寄帳(固定資産課税台帳)の写しを請求する方法があります。古河市の場合は市役所の税務担当窓口で手続きできますので、必要書類等は事前に市役所へご確認ください。

権利証・住宅ローンなどの権利関係

権利証(登記識別情報)、住宅ローンなど借入の残りがないか、誰かに貸している土地ではないか、隣地との境界に関する資料があるか、といった点も確認しておくと、後の手続きがスムーズです。特に古い土地では境界が曖昧なことがあり、売却の際に測量が必要になる場合があります。

遺言書の有無

遺言書があるかどうかで、その後の手続きは大きく変わります。自宅の金庫や仏壇まわり、貸金庫などを確認しましょう。公正証書遺言であれば公証役場で検索してもらえる制度があります。自筆の遺言書を見つけた場合、勝手に開封せず、家庭裁判所の検認手続きが必要になる場合があります(法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合は検認不要とされています)。取り扱いに迷ったら司法書士や弁護士に相談しましょう。

相続人の確認と遺産分割協議

次に、「誰が相続人なのか」を確定させます。相続人が確定しないと、遺産分割の話し合いも名義変更も進められません。

法定相続人の基本的な考え方

民法では、相続人の範囲と順位が定められています。配偶者は常に相続人となり、それに加えて、第1順位が子(子が亡くなっている場合は孫)、第2順位が父母などの直系尊属、第3順位が兄弟姉妹という順で相続人になります。先の順位の人がいる場合、後の順位の人は相続人になりません。たとえば「子のいないご夫婦で夫が亡くなり、妻と夫の兄弟が相続人になった」というように、想定外の組み合わせになることもあります。

戸籍をたどって相続人を確定する

相続人の確認には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本をたどる作業が必要です。本籍地を移している場合は複数の市区町村から取り寄せることになり、想像以上に時間がかかることがあります。なお、現在は本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍をまとめて請求できる広域交付の仕組みが導入されており、以前より収集の負担は軽くなっています(利用条件は市区町村窓口でご確認ください)。

遺産分割協議:相続人全員での話し合い

遺言書がない場合、誰がどの財産を引き継ぐかは、相続人全員が参加する「遺産分割協議」で決めます。一人でも欠けた協議は無効とされるため、連絡の取りにくい相続人がいる場合は早めに手を打つ必要があります。合意できたら「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名・実印で押印します。この書類は相続登記や金融機関の手続きでも使う重要書類です。話し合いがまとまらない、相続人に行方不明者や認知症の方がいるといった場合は、司法書士・弁護士など専門家への相談をおすすめします。あわせて、法務局の「法定相続情報証明制度」を利用すると、相続関係を一覧図にまとめて各種手続きに使い回せるため、負担を減らせます。

名義変更(相続登記)の義務化と手続き

相続した不動産は、名義変更(相続登記)をしなければ売却も担保設定もできません。そして2024年(令和6年)4月1日からは、相続登記の申請が法律上の義務になりました。

具体的には、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の適用対象となります。さらに、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象に含まれており、原則として2027年(令和9年)3月31日までに登記が必要とされています(※3)。

「実家は親の名義のまま」「祖父母の名義が残っている」という状態は、決して珍しくありません。ただ、放置している間に相続人が亡くなると、その方の相続人へと権利が枝分かれし、関係者がどんどん増えてしまいます。実際に、いざ売却しようとしたら相続人が十数人になっていて、全員の同意を取り付けるだけで何か月もかかった——というケースもあります。

遺産分割の話し合いがすぐにまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という、ひとまず義務を果たせる簡易な制度が設けられています(※3)。また、手続きに必要な書類は、戸籍関係書類、遺産分割協議書(または遺言書)、印鑑証明書、固定資産評価証明書などが一般的ですが、ケースによって異なります。自分で申請することも可能ですが、書類の収集や申請書の作成には手間がかかるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

売る・貸す・住む・保有するの選択肢

現状が整理できたら、その不動産をどうするかを考えます。選択肢は大きく4つです。

売却する

維持費や管理の負担から解放され、現金化することで相続人同士の分割もしやすくなります。住む予定がない実家では、もっとも多く選ばれている方向性です。売却には「仲介(市場で買主を探す)」と「買取(不動産会社が直接買い取る)」があり、物件の状態やスケジュールの希望によって向き不向きが分かれます。

貸す(賃貸活用)

家賃収入が見込める一方、入居前の修繕費、入居中の管理の手間、空室リスクが伴います。建物の状態や立地によって収支が大きく変わるため、賃貸需要があるエリアかどうかを含めて、不動産会社に収支の見立てを出してもらってから判断するのが安全です。

住む

ご自身やご家族が住む場合も、名義変更は必要です。リフォーム費用、通勤・通学の利便性、他の相続人との公平性(住む人がいる一方で他の相続人は何も受け取れない、といった不満が出ないか)も含めて検討しましょう。

そのまま保有する

「思い出があるので決められない」という保有も選択肢のひとつです。ただし、固定資産税や管理の負担は続きますし、空き家のまま管理が行き届かなくなると、行政から指導等を受ける可能性があります(※4)。保有する場合も「いつまでに、どう判断するか」の目安を決め、定期的な換気・通水・庭木の手入れなど最低限の管理を続けることが大切です。遠方にお住まいの場合は、管理を地元の業者へ委託する方法もあります。

手続きにかかる費用の目安

「相続の手続きにいくらかかるのか」も気になるところです。金額はケースによって幅がありますが、費用の項目を知っておくと見通しが立てやすくなります。

まず、相続登記には登録免許税という税金がかかります。相続による所有権移転の場合、固定資産税評価額に一定の税率(原則0.4%)を掛けた額が基本ですが、一定の要件を満たす土地について免税措置が設けられている場合もあります。税率や免税措置の最新の取り扱いは、法務局・国税庁の公表情報でご確認ください。

次に、書類の取得実費です。戸籍謄本・住民票・評価証明書などを集める際に、1通あたり数百円程度の手数料がかかります。相続人が多い場合や本籍の移転が多い場合は、通数が増えるぶん負担も増えます。

そして、専門家へ依頼する場合の報酬です。司法書士(相続登記)、税理士(相続税申告)、土地家屋調査士(測量・境界)などの報酬は、各事務所が自由に定めており、案件の複雑さによっても変わります。依頼前に必ず見積もりを取り、業務範囲(戸籍収集まで含むか等)を確認しましょう。当社からも、古河市近郊で相続案件の実績がある専門家のご紹介が可能です。

よくある質問

Q1. 相続した実家に住む予定がありません。すぐ売るべきですか?

必ずしも「すぐ売る」が正解とは限りませんが、空き家のまま置いておくと固定資産税と管理負担が続き、建物の傷みも進みます。売る・貸す・保有のどれが合理的かは物件の状態と立地次第なので、まず査定と収支の見立てを取り、判断材料を揃えることをおすすめします。

Q2. 名義が祖父のままでした。どうすればいいですか?

祖父の相続(数次相続)までさかのぼって相続人を確定し、登記を整理する必要があります。関係者が多くなりやすく難易度が上がるため、早めに司法書士へ相談してください。放置するほど相続人が増え、解決が難しくなります。

Q3. 相続人の一人と連絡が取れません。売却できますか?

不動産の売却には原則として相続人全員の同意が必要です。連絡が取れない相続人がいる場合、家庭裁判所の手続き(不在者財産管理人の選任など)が必要になることがあります。弁護士・司法書士へ相談しましょう。

Q4. 相続税は必ずかかりますか?

いいえ。相続税は遺産総額が基礎控除額を超える場合に申告・納税が必要になるもので、すべての相続にかかるわけではありません。ただし、不動産の評価額によっては対象になる可能性があるため、課税されるか微妙な場合は税理士または税務署へ早めにご確認ください(申告期限は原則10か月以内です。※2)。

Q5. 古河市の実家を相続しましたが、自分は都内在住です。手続きのために何度も通う必要がありますか?

多くの手続きは郵送・オンラインの活用や専門家への委任で進められます。不動産の現地確認や近隣対応は、地元の不動産会社に任せることも可能です。当社でも遠方にお住まいの相続人の方からのご相談を多くお受けしています。

古河市周辺で相談前に整理したい情報

古河市や茨城県西エリアで不動産会社や専門家に相談する前に、次の情報を手元にまとめておくと、初回の相談がぐっと具体的になります。

• 不動産の所在地(固定資産税納税通知書があればベスト)
• 名義人が誰になっているか(分かる範囲で)
• 相続人になりそうな方の人数と連絡が取れるか
• 遺言書の有無(探した範囲の結果でOK)
• 建物の状態(住める状態か、家財が残っているか、鍵の所在)
• ご家族の希望(売りたい・貸したい・まだ決めていない、など)

すべて揃っていなくても問題ありません。「何が分からないのかを一緒に整理する」ところからお手伝いするのが、地域の不動産会社の役割です。なお、相続登記そのものは司法書士、相続税の申告は税理士、空き家に関する制度や補助は自治体と、相談先は内容によって分かれます。窓口に迷ったら、地域の事情に詳しい不動産会社を起点に、必要な専門家へつないでもらう進め方が現実的です。

最後に:地域の不動産会社へ早めに相談するメリット

相続した不動産の手続きは、「期限」「登記」「税金」「売却・活用」と複数の分野にまたがります。だからこそ、地域の相場や行政の動きを日常的に見ている地元の不動産会社に早めに相談することで、全体の段取りが見えやすくなり、司法書士・税理士などへの橋渡しもスムーズになります。