「実家を兄弟の共有名義で相続したけれど、これで大丈夫だろうか」「いざ売ろうとしたら、話がまとまらない」——共有名義の不動産をお持ちの方から、こうしたご相談をよくいただきます。古河市・茨城県西エリアでも、相続のときに「とりあえず兄弟みんなの名義に」としたまま、空き家になった実家を持て余しているケースは少なくありません。

共有名義そのものが悪いわけではありません。ただ、仕組みと注意点を知らないまま放置すると、後で動かしにくくなるのが共有名義の特徴です。この記事では、共有名義のリスクと、売却前に確認しておきたいことを、やさしい言葉で整理します。まずは現状を正しく理解することが、最初の一歩です。

共有名義で相続した不動産とは？持分の基本

共有名義とは、1つの不動産を複数の人が一緒に所有している状態のことです。たとえば実家を兄弟3人で相続し、3人の名義にした場合、その実家は3人の共有名義になります。

このとき、それぞれが持っている権利の割合を「持分(もちぶん)」といいます。3人が均等に相続したなら、持分は1人あたり3分の1ずつ、という具合です。ここで誤解しやすいのが、持分は「家のこの部分が自分のもの」と物理的に分かれているわけではないという点です。あくまで「1軒の家全体に対して、3分の1の権利を持っている」という考え方になります。

なぜ共有名義になるの?

共有名義は、相続のときに自然と生まれやすい形です。「誰か一人の名義にすると不公平に感じる」「話し合いで決めきれない」といった事情から、とりあえず法定相続分どおりに全員の共有にしておくというケースが多く見られます。その場では平等で円満に思えますが、後述するように、いざ不動産を動かそうとすると共有ならではの難しさが出てきます。

売却・賃貸・解体で同意が必要になる場面

共有名義の最大の注意点は、やりたいことによって、他の共有者の同意が必要になることです。何をするかによって、必要な同意の範囲が変わります。

売却・解体・建て替えは「全員の同意」

実家を売る、解体する、建て替えるといった、不動産そのものを大きく変える行為には、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、原則として進められません。「自分は売りたいのに、兄が反対していて話が進まない」というのは、共有名義で非常によくある悩みです。空き家のまま放置されてしまう原因にもなります。

賃貸や通常の管理は「持分の過半数」が原則

共有物の通常の管理は、原則として共有者の持分価格の過半数で決めます。賃貸についても、契約期間や契約内容によっては、持分価格の過半数で決められる場合があります。ただし、契約期間や更新条件、借地借家法の適用などによって、共有者全員の同意が必要になる可能性もあります。実際に賃貸へ出す場合は、契約前に弁護士などの専門家へご確認ください。

自分の持分だけなら一人でも動かせるが…

修繕などの保存行為や、自分の持分だけを売ることは、一人でもできるとされています。ただし、「持分だけ」を買ってくれる相手は見つかりにくいのが実情です。家の一部の権利だけを買っても自由に使えないため、一般の買主にはまず売れず、専門の業者に安く買い取られるなどして、かえって共有関係が複雑になることもあります。持分の売却は慎重に検討すべきテーマです。

たとえば古河市・茨城県西エリアでも、「相続した実家を売って兄弟で分けたいが、一人が『もう少し様子を見たい』と保留していて動けない」というご相談は珍しくありません。共有名義の不動産は、売却の意思が全員で揃って初めてスムーズに進む——この前提を、共有者の間で早めに共有しておくことが大切です。

将来さらに相続が起きた場合の複雑化

共有名義を「とりあえず」のまま放置した場合の、もっとも大きなリスクがこれです。時間が経つほど、共有者がねずみ算式に増えていくおそれがあります。

仕組みはこうです。共有者の一人が亡くなると、その人の持分は、さらにその人の相続人(配偶者や子)へと引き継がれます。これが世代をまたいで繰り返されると、当初は兄弟3人だった共有が、いとこ・その子どもへと枝分かれし、共有者が7人、10人と増えていくのです。

そうなると、いざ売却しようにも全員の同意を取り付けるだけで一苦労です。会ったこともない遠縁の親戚に連絡を取り、事情を説明し、書類に署名・押印をお願いする——気の遠くなる作業になりかねません。さらに、その間に相続登記（名義変更）がされていないと、誰が共有者なのかを特定する戸籍調査だけでも大変です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。また、2024年4月1日より前に相続で取得したことを知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。個別の期限や必要書類は、法務局または司法書士へご確認ください。

だからこそ、共有名義は「いまの世代で解消しておく」のが理想です。関係者が少なく、話し合いができるうちに動くことが、将来の負担を大きく減らします。

共有者が遠方・疎遠な場合の進め方

「共有者である兄弟が遠くに住んでいる」「長年連絡を取っていない」——こうしたケースでも、進め方はあります。

まずは連絡・話し合いから

遠方でも、まずは現状を共有し、どうしたいかを話し合うことが出発点です。全員が集まる必要はなく、電話やオンライン、郵送で書類をやり取りする形でも進められます。古河の実家を、都内や県外に住む共有者と一緒に売却するようなケースでも、不動産会社が現地確認・近隣対応・書類のやり取りを代行できるため、何度も足を運ぶ必要はありません。

話し合いが難しいときの選択肢

連絡しても応じてもらえない、話し合いがこじれてしまう、という場合もあります。遺産分割がまだ終わっていない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判を利用する方法があります。一方、遺産分割後などの通常の共有関係を解消する場合は、共有物分割請求という民事訴訟が選択肢になることがあります。共有状態によって適切な手続きが異なるため、弁護士へご相談ください。いきなり法的手続きに進むのではなく、まずは話し合いを試み、それでも解決が難しい場合に検討する方法です。

疎遠でも「現状把握」だけは早めに

疎遠だからと放置すると、前章のとおり相続が重なって状況が複雑化します。誰が共有者で、持分がどうなっているかという現状の把握だけでも、早めにしておくことをおすすめします。登記簿を取れば現在の名義は確認できますし、不動産会社や司法書士に整理を手伝ってもらうこともできます。

共有名義の相続不動産を解消する方法と相談先

共有名義の問題は複数の分野にまたがるため、相談内容によって適した専門家が異なります。役割を整理しておきましょう。

登記・法的手続きは「司法書士・弁護士」

名義変更(相続登記)や持分の整理といった登記手続きは司法書士、共有者間で争いがあり法的に解決したい場合は弁護士が専門です。共有物分割請求などの裁判手続きは弁護士に相談します。

税金のことは「税理士」、証明書などは「自治体」

共有を解消する際、持分のやり取りや売却に伴って税金が関わることがあります。税金の相談は税理士(または税務署)へ。固定資産税の確認や各種証明書の取得、空き家に関する制度の相談は市役所など自治体の窓口になります。

売却・全体の段取りは「不動産会社」

そして、共有不動産を売って解消したい、まず価値を知りたいという場合に頼れるのが不動産会社です。共有名義の不動産は売り方にコツがあり、共有者全員での売却(まとめて売ると持分だけで売るより高くなりやすい)を段取りよく進めるには、地域の事情に詳しい会社のサポートが役立ちます。窓口を一本化し、必要に応じて司法書士・弁護士・税理士へつないでもらえるため、あちこちに相談して回る手間も省けます。

共有を解消する主な方法

共有状態を解消する方法には、いくつかのパターンがあります。代表的なのは、①全員で売却して代金を分ける、②共有者の一人が他の持分を買い取って単独名義にする、③持分を交換・贈与して整理する、といった方法です。どれが向いているかは、共有者の希望、現金の用意ができるか、不動産の価値などによって変わります。いずれの方法でも、まず不動産の価値の目安(査定)を把握することが出発点になります。価値が分からないまま「買い取る・売る」の話を進めても、公平な結論にたどり着きにくいためです。

よくある質問

Q1. 共有名義の不動産は、自分一人の判断で売れますか?

不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の「持分」だけなら一人でも売れますが、持分だけを買う一般の買主は少なく、現実的ではないことが多いです。全員で売却するほうが、結果的に有利になりやすいといえます。

Q2. 共有者の一人が売却に反対しています。どうすれば?

まずは反対の理由を聞き、代償金を払って持分を買い取る、賃貸など別の活用を検討するなど、歩み寄れる点を探ります。それでも解決しない場合は、共有物分割請求という法的手続きもありますが、弁護士への相談が必要です。早い段階で第三者(不動産会社や専門家)を交えると、冷静に進めやすくなります。

Q3. 共有名義のままにしておくと、何か義務はありますか?

共有名義でも、固定資産税や不動産の維持管理に関する負担が生じます。また、相続によって共有持分を取得した場合は、相続登記の申請義務の対象になります。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。2024年4月1日より前の相続で、相続登記が済んでいない場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。個別の期限や手続きは、法務局または司法書士へご確認ください。

Q4. 持分を兄弟に買い取ってもらうことはできますか?

できます。共有者の一人が他の共有者の持分を買い取って、単独名義にする方法はよく使われます。価格の算定や税金が関わるため、査定や税理士の確認を受けながら進めると安心です。

Q5. 共有名義の空き家を放置するとどうなりますか?

管理が行き届かない空き家は、固定資産税や管理の負担が続くうえ、建物の劣化や近隣トラブルにつながります。管理が不適切な状態になると、空家等対策の特別措置法にもとづき行政から指導・勧告等の対象になる可能性があり、勧告を受けた場合に固定資産税の住宅用地特例の対象から外れることがあるとされています。共有者全員に関わる問題なので、早めの対応が大切です。

最後に:地域の不動産会社へ早めに相談するメリット

共有名義の不動産は、「全員の同意が必要」「放置すると複雑化する」という特徴から、早めに動くほど解決しやすいのが大きなポイントです。逆に放置すると、共有者が増え、話し合いも手続きも難しくなっていきます。

共有の解消には、登記・税金・売却・話し合いと複数の論点が絡みます。窓口に迷ったら、全体の段取りを見渡せる地域の不動産会社を起点にするのがおすすめです。査定で価値の目安を示し、司法書士・弁護士・税理士など必要な専門家への橋渡しもまとめてお任せいただけます。古河市・茨城県西エリアの事情に詳しい会社なら、相場感を踏まえた現実的な提案ができます。

※出典:法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
※共有物に関する民法の規定(令和3年改正)については、法務省「民法等の一部を改正する法律(令和3年法律第24号)について」もご参照ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法務・税務に関する助言ではありません。法律・税金の取り扱いは個別の事情により異なり、制度が変更される場合もあります。最新情報は法務局・税務署・司法書士・弁護士・税理士・自治体等へご確認ください。((最終確認日:2026年7月)

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