結城市で実家や土地を相続するとき、兄弟姉妹や配偶者などに認知症の相続人がいると、「本人に署名してもらえば遺産分割できるのか」「家族が代わりに押印してよいのか」「成年後見人を付ければすぐ売却できるのか」と迷うことがあります。

結論からいうと、認知症という診断名だけで、遺産分割や不動産売却ができる・できないと一律に決まるわけではありません。重要なのは、本人が今回の遺産分割や売買の内容と結果を理解し、自分で判断できる状態かどうかです。

本人の判断能力が十分でない場合、家族が本人名義で遺産分割協議書へ署名したり、実印を押したりすることはできません。必要に応じて成年後見・保佐・補助などの制度を利用し、本人の利益を守りながら手続きを進めます。さらに、後見人等と本人が共同相続人になる場合は利益相反、本人の居住用不動産を処分する場合は家庭裁判所の許可にも注意が必要です。

認知症の相続人がいても、不動産相続は進められる？

認知症の相続人がいるからといって、直ちに相続手続が止まるわけではありません。本人が遺産分割の内容を理解し、どの財産を誰が取得するのか、その結果として自分の権利がどう変わるのかを理解できる状態であれば、本人が協議へ参加できる場合があります。

一方で、日常会話ができることと、高額な不動産の取得・売却・代償金などを理解して判断できることは同じではありません。判断能力に不安がある場合は、署名・押印を急がず、司法書士や弁護士等へ確認します。

また、遺言書があり、その内容に従って相続する場合など、そもそも遺産分割協議が不要となるケースもあります。まず遺言書の有無と相続人の範囲を確認してください。

認知症＝必ず成年後見ではない

認知症には軽度から重度まで幅があり、必要な説明を理解し、自分の意思で判断できる方もいます。成年後見制度を利用するかどうかは、病名だけではなく本人の判断能力の程度を踏まえて判断されます。

法定後見制度には「後見」「保佐」「補助」があり、裁判所は判断能力の程度に応じて本人を支援する人を選任します。

保佐人・補助人が本人に代わって遺産分割を行う場合は、その行為について代理権が付与されているかを確認します。保佐人・補助人であるというだけで、あらゆる手続を代理できるわけではありません。

売却前に確認する5つのポイント

1．本人が今回の内容を理解できるか

本人が「誰が不動産を取得するのか」「自分はいくら取得するのか」「売却すると何が変わるのか」を理解できる状態かを確認します。医療上の診断と法律上の判断能力は同じ意味ではないため、疑問があれば専門家へ相談します。

2．成年後見等がすでに開始されているか

すでに成年後見・保佐・補助が開始されている場合は、誰が後見人等になっているか、保佐・補助ではどの代理権や同意権が付与されているかを確認します。家庭裁判所の審判書や成年後見登記の証明書類などが手掛かりになります。

3．後見人等と本人に利益相反がないか

本人と後見人等が同じ相続の共同相続人である場合、遺産分割では双方の利益が衝突することがあります。この場合、後見人等が本人をそのまま代理することはできず、家庭裁判所が選任する特別代理人、臨時保佐人、臨時補助人などが必要になります。後見監督人等が選任されている場合は、その監督人が代理することがあります。

4．不動産の価格と分割方法

査定を取り、売却した場合の価格目安を確認します。ただし、不動産会社の査定額は市場での売却価格の目安であり、遺産分割上の評価額を法的に決定するものではありません。単独取得、代償分割、換価分割など複数の方法を比較します。

5．本人の居住用不動産に当たるか

本人が現在住んでいる家だけでなく、施設や病院へ入る前に住んでいた家、将来戻る可能性がある家なども「居住用不動産」に含まれる場合があります。後見人等が本人に代わって居住用不動産を売却・賃貸・抵当権設定・取り壊し等する場合は、家庭裁判所の事前許可が必要です。

後見人と本人が共同相続人なら利益相反に注意

たとえば父が亡くなり、長男と認知症の次男が共同相続人になったとします。長男が次男の成年後見人であった場合、「父の不動産を長男が取得する」という遺産分割では、長男本人の利益と、次男の利益が衝突します。

このような利益相反行為について、成年後見人は本人を代理できません。家庭裁判所へ特別代理人の選任を申し立て、選任された人が本人を代理します。保佐人・補助人に遺産分割の代理権が付与されている場合にも、利益相反なら臨時保佐人・臨時補助人の選任等を確認します。

「家族が後見人だから家族内で自由に決められる」という制度ではありません。成年後見制度は、本人の権利と財産を守るための制度です。

成年後見は売却が終われば終了する制度ではない

「相続した不動産を売るためだけに成年後見人を付け、売却後にやめたい」と考えることがありますが、法定後見は特定の契約だけを代行する一時的な制度ではありません。

後見等が開始した後は、申立てのきっかけとなった遺産分割や不動産売却が終わっても、それだけを理由に制度が終了するわけではありません。本人の判断能力が回復するなど法定の事情がある場合を除き、本人の生活・財産を支援する制度として継続します。

そのため、申立て前には「今回の遺産分割」だけでなく、その後の財産管理や家庭裁判所への報告等も含めて検討します。

認知症の相続人が取得した不動産を売却する場合

居住用不動産なら家庭裁判所の許可を先に確認

成年後見人等が本人に代わって本人の居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ないで行った処分は無効となります。

裁判所では、売却の必要性を示す資料や、不動産の評価資料、不動産会社の査定書、売買契約書案などの提出を求めることがあります。売却を急ぐ事情があっても、契約前に手続を確認します。

本人が一度も住んでいない相続不動産なら？

相続によって取得したものの、本人が一度も住んだことがなく、将来住む予定もない不動産などは、居住用不動産処分許可の対象と同じとは限りません。ただし、後見人等の権限や本人の利益になる売却かという確認は必要です。迷う場合は家庭裁判所へ確認します。

査定は後見開始前でも相談できる

不動産会社への査定相談は、成年後見人等がまだ選任されていない段階でも可能です。価格、建物状態、残置物、境界、接道などを把握しておくと、遺産分割案や家庭裁判所へ提出する資料を準備するときの参考になります。

認知症の相続人がいるときに避けたいこと

家族が本人名義で署名・押印する

本人の実印や印鑑証明書を家族が管理していても、それだけで本人を代理する権限にはなりません。本人の判断能力が十分でない場合は、適切な法的支援制度を確認します。

診断書だけ見て「絶対に協議できない」と決める

診断名だけではなく、今回の法律行為について本人がどの程度理解し判断できるかが重要です。反対に、会話ができるという理由だけで複雑な遺産分割を進めるのも避けます。

後見人なら本人の取り分を自由に決められると思う

後見人等は本人の利益を守る立場です。本人に一方的に不利な分割案を家族都合で進めることはできません。共同相続人との利益相反にも注意します。

居住用不動産を許可前に契約する

家庭裁判所の許可が必要な居住用不動産を無許可で処分すると、その処分は無効となります。査定、契約案の作成、許可申立ての順序を専門家と確認してください。

想定事例｜結城市の実家を兄弟で相続

母が所有していた結城市の実家を、長男と次男が相続する想定です。次男には認知症があり、遺産分割の内容を十分理解することが難しい状態です。長男は「実家を自分が取得して、次男には預金を渡したい」と考えています。

まず、遺言書の有無、相続財産全体、実家の査定価格を確認します。次男について成年後見が必要な状態であれば、家庭裁判所へ申立てを検討します。

もし長男自身が次男の成年後見人である場合、長男と次男が共同相続人として遺産分割する場面では利益相反となるため、特別代理人等による対応が必要になります。

実家を次男が取得し、その後に売却する案で、実家が次男の居住用不動産に当たる場合は、売却前に家庭裁判所の処分許可も確認します。これは判断手順を示す想定例であり、実在の相談事例ではありません。

相談前のチェックリスト

• 亡くなった方の戸籍関係書類
• 遺言書の有無
• 相続人の一覧
• 認知症の相続人の現在の生活状況
• 本人が今回の遺産分割内容を理解できる状態か
• 成年後見・保佐・補助が開始されているか
• 成年後見人等が誰か
• 保佐・補助の場合の代理権・同意権の範囲
• 成年後見監督人等が選任されているか
• 土地・建物の登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書
• 住宅ローン・抵当権の資料
• 本人が現在または過去にその家へ居住していたか
• 不動産の査定書・現況写真
• 各相続人が希望する分割方法

全部そろっていなくても相談は可能です。「本人の判断能力」「後見制度」「不動産そのもの」の3つを分けて整理すると、どの専門家へ何を確認するべきか分かりやすくなります。

よくある質問

Q1．認知症と診断されたら遺産分割協議はできませんか？

診断名だけで一律に決まりません。本人が今回の遺産分割の内容と結果を理解し、自分で判断できる状態かが重要です。判断能力に不安がある場合は、署名・押印を進める前に専門家へ確認してください。

Q2．家族が本人の実印を押せば成立しますか？

本人の実印を保管しているだけでは、本人を代理する権限にはなりません。本人に必要な判断能力がない場合、成年後見制度等の適切な手続きを確認します。

Q3．成年後見人に長男を指定できますか？

申立てで候補者を伝えることはできますが、誰を成年後見人等に選任するかは家庭裁判所が判断します。希望した家族が必ず選任されるとは限りません。

Q4．家族が成年後見人になれば遺産分割できますか？

本人と後見人が共同相続人であれば利益相反となる場合があります。その場合は、特別代理人等の選任や、監督人による代理を確認します。

Q5．成年後見人が選任されたらすぐ不動産を売れますか？

所有関係、相続登記、後見人等の権限、利益相反、本人の居住用不動産かを確認します。居住用不動産に該当する場合は、家庭裁判所の事前許可が必要です。

Q6．相続登記前でも査定できますか？

査定や売却相談は可能です。ただし、実際に誰が契約するか、買主へ所有権を移転するためにどの登記が必要かは別途整理します。

まとめ｜認知症の相続人がいるときは「本人の判断能力・代理権・利益相反」を確認

認知症の相続人がいる場合でも、不動産相続や売却を進める方法はあります。ただし、診断名だけで判断したり、家族が本人名義で署名したりすることは避ける必要があります。

まず、本人が今回の遺産分割・売却内容を理解できる状態か確認します。判断能力が十分でない場合は、成年後見・保佐・補助などの利用を検討し、後見人等の代理権と利益相反の有無を整理します。

さらに、本人の居住用不動産を後見人等が処分する場合には家庭裁判所の許可が必要です。不動産会社では法的な判断そのものはできませんが、査定・物件調査・売却条件の整理によって、本人や家族、後見人等が判断するための資料を準備できます。

※本記事は2026年9月16日時点の一般情報です。認知症の診断名だけで法律行為の可否を一律に判断することはできません。成年後見・保佐・補助、利益相反、居住用不動産の処分許可などは個別事情で判断が変わるため、家庭裁判所・弁護士・司法書士等へご確認ください。

参照した公的情報

• 裁判所「成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要」
• 裁判所「特別代理人（臨時保佐人・臨時補助人）の選任」
• 裁判所「居住用不動産の処分についての許可」