「親から実家を相続したけれど、名義変更はまだしていない」「忙しくて、登記のことは後回しにしている」——そんな方は少なくありません。古河市・茨城県西エリアでも、実家や空き家を相続したまま、名義が親や祖父母のままになっているというご相談を多くいただきます。

これまで相続登記(不動産の名義変更)は任意の手続きでしたが、2024年(令和6年)4月1日から法律上の義務になりました。「放置していると、いつか自分に影響があるのだろうか」と不安に感じている方に向けて、この記事では義務化の内容と、放置できない理由を、できるだけやさしい言葉で整理します。難しく考えず、まずは全体像をつかんで、最初の一歩を踏み出すきっかけにしてください。

相続登記義務化とは?まずは概要から

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなったときに、その不動産の名義を相続する人へ変更する手続きのことです。手続きは法務局という役所で行います。

これまでこの手続きは「やってもやらなくても自由」でしたが、名義変更されないまま放置される不動産が全国で増え、所有者が分からない土地(所有者不明土地)が社会問題になりました。そこで法律が改正され、2024年(令和6年)4月1日から相続登記の申請が義務化されました(※1)。

ポイントを大きく3つに整理すると、次のようになります。

そもそも、なぜ名義変更が必要なの?

「税金(固定資産税)はちゃんと払っているのに、なぜ名義変更まで必要なの?」と感じる方もいます。固定資産税の納付と、登記簿上の名義は別のものです。登記簿の名義が亡くなった方のままでも、相続による権利の承継自体は生じていますが、登記簿には新しい所有者が反映されていない状態です。そのため、売却や担保設定などの手続きで支障が生じます。義務化は、こうした状態を解消するための制度でもあります。

いつまでに?期限と過料の可能性

もっとも気になるのが「いつまでに手続きすればいいのか」「しないとどうなるのか」という点でしょう。

原則は「取得を知った日から3年以内」

相続によって不動産を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請する必要があります(※1)。ここでいう起算日は「亡くなった日」そのものではなく、「自分がその不動産を相続したと知った日」が基準になります。

怠ると10万円以下の過料の可能性

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料(かりょう)の適用対象となります(※1)。過料は行政上のペナルティで、刑事罰(罰金)とは異なり、いわゆる前科がつくものではないとされています。とはいえ、金銭的な負担であることに変わりはありません。

「期限を過ぎたら即10万円」ではありません

ここは誤解されやすい点です。期限を過ぎたからといって、自動的にすぐ過料が科されるわけではありません。日本司法書士会連合会の解説などによれば、手続きはおおむね次のような流れが想定されています(※2)。まず法務局(登記官)が未登記を把握すると、相続人へ「申請してください」と催告します。それでも正当な理由なく応じない場合に、裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。

つまり、催告の段階できちんと対応すれば、過料を避けられる場合があります。ただし、これを「だから後回しでよい」と捉えるのは危険です。後述するように、放置するほど手続き自体が複雑になり、結局は自分や次の世代の負担が増えていきます。

なお、「正当な理由」として法務省が示している例には、相続人が極めて多数で書類収集に時間がかかる、遺言の有効性が争われている、申請者が重病である、といったケースが挙げられています(※1)。該当するかどうかは登記官が個別に判断するとされていますので、事情がある場合は早めに法務局や司法書士へ相談しましょう。

見落としがちな「過去の相続」も対象です

「義務化は2024年4月から。うちの相続はもっと前だから関係ない」——これは大きな誤解です。

義務化は、施行日より前に発生した相続にもさかのぼって適用されます(※1)。たとえば「10年前に亡くなった父名義のまま」「祖父の代から名義が変わっていない」という不動産も、相続登記が済んでいないものは、原則として義務化の対象です。

過去の相続については猶予期間が設けられており、原則として2027年(令和9年)3月31日までに相続登記を申請する必要があります(取得を知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内)(※1・※3)。古河市・茨城県西エリアでも、長く名義をそのままにしてきたご家庭ほど、この期限が関わってきます。

放置している間に「相続人」が増えていく

過去の相続を放置する最大のリスクは、時間の経過とともに相続人が増えていくことです。名義人が亡くなったまま放置している間に、その相続人もまた亡くなると、権利はさらに次の世代へと枝分かれします。気づいたときには、会ったこともない親戚を含めて関係者が十数人になっていた、というケースも実際にあります。

相続人が増えるほど、全員の所在を調べ、話し合い、書類に署名・押印をもらう手間は何倍にもなります。早く着手するほど手続きはシンプル、というのが相続登記の鉄則です。

すぐに遺産分割が決まらないときは「相続人申告登記」

「3年以内と言われても、遺産分割の話し合いがまとまりそうにない」という場合もあります。そのために、2024年4月から相続人申告登記という簡易な手続きが新設されました(※1)。これは「自分がこの不動産の相続人の一人です」と法務局に申し出ることで、ひとまず登記の申請義務を果たしたとみなしてもらえる制度です。

ただし注意点があります。相続人申告登記はあくまで暫定的な手続きで、これだけでは不動産を売却したり担保に入れたりすることはできません。最終的に遺産分割が決まったら、その日から3年以内に、正式な相続登記を改めて行う必要があります(※1)。

名義変更をしないと売却・活用が進みにくい理由

相続後に確認したい書類や、最初に進める手続きについては、「相続した不動産はまず何をする？」でも詳しく解説しています。

過料のことばかり注目されがちですが、名義変更をしないと、その不動産で「やりたいこと」ができないという、より現実的な問題があります。

売却を完了するには相続登記が必要

亡くなった方の名義のままでも、査定や売却相談を始めることはできます。ただし、買主への所有権移転登記を行い、売却を完了する前には相続登記が必要です。「実家を売って相続人で分けたい」という場合も、売却準備と並行して名義を整えていくことになります。

貸す・担保に入れることも難しい

賃貸に出す場合や、不動産を担保に融資を受けたい場合も、名義が整っていないと話が進みにくくなります。活用の選択肢を広げるためにも、名義変更は早めに済ませておくのが安心です。

空き家のまま放置すると別のリスクも

名義をそのままにしているということは、その実家が空き家のまま放置されているケースも多いものです。管理が行き届かない空き家は、固定資産税や管理費の負担が続くうえ、建物の劣化や近隣トラブルにつながることもあります。管理が不適切な状態になると、空家等対策の特別措置法にもとづき行政から指導・勧告等の対象になる可能性があり、勧告を受けた場合には固定資産税の住宅用地特例の対象から外れることがあるとされています(※4)。名義変更と空き家対策は、セットで考えておきたいテーマです。

不動産会社と司法書士へ相談する流れ

「では、誰に相談すればいいの?」という点を整理します。相続不動産には複数の専門分野が関わるため、相談先によって役割が違います。

登記そのものは「司法書士」

相続登記(名義変更)の申請を専門に扱うのは司法書士です。戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、登記申請まで任せられます。自分で申請することも可能ですが、書類集めや申請書の作成には手間がかかるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

税金のことは「税理士」、証明書などは「自治体」

相続税や、売却したときの譲渡所得税など、税金の相談は税理士(または税務署)が専門です。固定資産税の確認、各種証明書の取得、空き家に関する制度の相談は市役所など自治体の窓口になります。

全体の段取りと売却・活用は「不動産会社」

そして、売却・活用を含めた全体の段取りを相談できるのが不動産会社です。「名義変更から売却まで、何をどの順番で進めればいいのか分からない」という段階では、まず地域の不動産会社に相談するのが近道です。窓口を一本化し、必要に応じて司法書士・税理士へつないでもらえるため、あちこちに連絡して回る手間が省けます。古河市・茨城県西エリアの事情に詳しい会社なら、相場感を踏まえた現実的な見通しも立てやすくなります。

よくある質問

Q1. 相続登記は自分でもできますか?

可能です。法務局の窓口やウェブサイトで手続き方法が案内されています。ただし、戸籍の収集や申請書類の作成には手間がかかり、相続人が複数いる場合や名義が古い場合は難易度が上がります。手間や正確性を考えて、司法書士へ依頼する方が多いのが実情です。

Q2. 費用はどのくらいかかりますか?

相続登記には登録免許税(原則として固定資産税評価額×0.4%)がかかり、これに戸籍などの取得実費、司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が加わります。報酬は事務所や案件の複雑さによって幅があるため、依頼前に見積もりを取りましょう。一定の要件を満たす土地については登録免許税の免税措置が設けられている場合もあるので、最新の取り扱いは法務局・国税庁の情報をご確認ください。

Q3. 名義が祖父のままでした。もう手遅れですか?

手遅れではありません。ただし、祖父の代までさかのぼって相続人を確定する必要があり、関係者が多くなりやすいため難易度は上がります。放置するほど相続人が増えて複雑になるので、できるだけ早く司法書士へ相談してください。

Q4. 遺産分割が決まらないうちに3年が過ぎそうです。

「相続人申告登記」という簡易な手続きを期限内に行えば、ひとまず申請義務を果たしたとみなされます。ただし暫定的な措置のため、遺産分割が決まったら、その日から3年以内に正式な相続登記が別途必要です。

Q5. 相続した実家を売りたいのですが、何から始めれば?

まず相続登記で名義を整えることが売却の前提になります。とはいえ、名義変更がまだの段階でも査定や売却の相談は可能です。地域の不動産会社に相談すれば、登記(司法書士)と売却の段取りを並行して進められます。

最後に:地域の不動産会社へ早めに相談するメリット

相続登記の義務化は、「放置していた名義変更を、いま見直す」よいきっかけです。期限や過料は不安をあおる話に聞こえるかもしれませんが、本質は早く手をつけるほど、手続きも費用もシンプルに済むというシンプルなことです。

とはいえ、登記・税金・売却・空き家対策と論点が重なり、「何から手をつければいいか分からない」と感じるのは当然です。そんなときは、全体の段取りを見渡せる地域の不動産会社を起点にするのがおすすめです。名義変更は司法書士、税金は税理士へと、必要な専門家への橋渡しもまとめてお任せいただけます。

※1 出典:法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、法務省「相続登記の申請義務化について」
※2 出典:日本司法書士会連合会「相続登記義務化でどう変わる? 期限や過料を徹底解説」
※3 出典:政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化!過去の相続分は?」
※4 出典:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法務・税務に関する助言ではありません。期限・税率・制度の内容は個別の事情により異なり、変更される場合もあります。最新情報は法務局・税務署・司法書士・税理士・自治体等へご確認ください。(最終確認日:2026年7月)