古河市で親から相続した実家や土地を売却するとき、「親がいくらで買ったのか分からない」「昔の売買契約書が見つからない」ということがあります。そこで重要になるのが相続不動産の取得費です。

相続した不動産の取得費は、原則として相続時の固定資産税評価額や相続税評価額ではなく、亡くなった方がその土地・建物を取得したときの購入代金などを引き継いで計算します。建物については、そこから減価償却費相当額を差し引きます。

どうしても取得費が分からない場合は、売却代金の5％相当額を取得費とする「概算取得費」を使える場合があります。ただし、5％を使うと譲渡所得が大きくなり、税額が増えることもあります。売却前に「契約書がない＝すぐ5％」と決めず、まず取得時の資料を探し、相続税の取得費加算や空き家の特別控除も含めて比較することが大切です。

相続不動産の取得費とは？

土地や建物を売却したときの譲渡所得は、基本的に次の考え方で計算します。

取得費が大きければ譲渡所得は小さくなり、取得費が小さければ譲渡所得は大きくなります。そのため、親がいくらで買ったか分からない不動産では、売却価格だけでなく取得費の確認が税額に大きく影響することがあります。

相続時の評価額が取得費になるわけではない

相続した不動産では、「相続税評価額」「固定資産税評価額」「相続時の不動産査定額」を取得費だと思ってしまうことがあります。

しかし、相続や贈与で取得した土地・建物を売った場合、原則として被相続人や贈与者がその不動産を買い入れたときの取得費を引き継ぎます。

たとえば親が昭和・平成の時代に2,000万円で買った土地を相続し、相続時の査定額が3,000万円だったとしても、相続時の3,000万円がそのまま取得費になるわけではありません。実際の購入代金や取得時費用を基に確認します。

取得した時期も被相続人から引き継ぐ

相続では、取得費だけでなく取得時期も原則として被相続人から引き継ぎます。

土地・建物の譲渡所得が長期か短期かは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判定します。親が長年所有していた不動産であれば、相続してすぐ売却しても、親の所有期間を引き継いで長期譲渡所得になることがあります。

「相続してからまだ1年だから短期」と決めるのではなく、被相続人がいつ取得したのかも確認してください。

まず探したい取得費の資料

購入時の売買契約書が見つからなくても、取得費を確認できる可能性がある資料は他にもあります。次の資料を家の中、貸金庫、金融機関関係書類、相続資料などから探します。

• 土地・建物の売買契約書
• 建物の建築請負契約書・工事請負契約書
• 購入代金・建築代金の領収書
• 仲介手数料の領収書
• 購入時の精算書・決済明細
• 住宅ローン関係の契約書や返済資料
• 登記関係の古い書類
• 増改築・設備工事の契約書・領収書
• 過去の確定申告書や譲渡関係資料

これらの資料から、実際の取得費として申告に使える金額をどこまで裏付けられるかは個別判断です。契約書がない場合に別資料で取得価額を立証できるかは、税務署・税理士へ確認してください。

土地の取得費と建物の取得費は計算が違う

土地

土地は、購入代金、購入手数料など取得に要した費用を基本に計算します。土地は時間の経過による減価償却を行いません。

建物

建物は購入代金・建築代金などをそのまま取得費にはできません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

非常に古い建物では、取得当初の建築費が高くても、売却時点の取得費が小さくなっていることがあります。土地と建物を一括で購入している場合も、税務上の計算方法を確認してください。

取得費がどうしても分からないなら「売却代金の5％」

取得費が分からない場合には、売却した金額の5％相当額を概算取得費とすることができます。実際の取得費が売却代金の5％を下回る場合にも、5％相当額を使える取扱いがあります。

たとえば土地・建物を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合、概算取得費は次のようになります。

ただし、本当は親が2,000万円で購入していた物件なのに、その資料が見つからず150万円しか取得費にできないと、課税対象となる譲渡所得が大きくなる可能性があります。資料探しを先に行う理由はここにあります。

5％の概算取得費を使うときの注意

国税庁は、相続で取得した非業務用の土地・建物について、相続人が支払った一定の登記費用などを取得費へ加えられる場合があるとしています。

一方、取得費が分からないため売却代金の5％を概算取得費として使う場合には、相続人が支払った登記費用などをさらに取得費へ加えることはできません。

「5％＋相続登記費用」と機械的に足さないよう注意してください。

具体例｜3,000万円で売った場合

古河市の相続住宅を3,000万円で売却し、購入時資料が見つからず、概算取得費5％を使う想定です。仲介手数料等の譲渡費用を100万円と仮定します。

この2,750万円が、そのまま最終的な税額になるわけではありません。利用できる特別控除、取得費加算、その他の条件によって課税譲渡所得は変わります。

この例は取得費の影響を説明するための単純化した想定であり、実際の税務計算は税理士・税務署へ確認してください。

相続税を払っているなら「取得費加算」も確認

相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額を、その売却資産の取得費へ加算できる特例があります。

主な要件は、次のとおりです。

• 相続または遺贈で財産を取得している
• その財産を取得した人に相続税が課税されている
• 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却している

相続税を支払っていて、相続後比較的早い時期に不動産を売却する場合は、取得費加算を使えるか確認する価値があります。

なお、相続税を払っていない人は、この取得費加算の特例を利用できません。

空き家3,000万円特例とは同じ売却で原則併用できない

被相続人が住んでいた一定の空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」があります。

2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、各相続人の控除上限が2,000万円となります。制度は現在、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

この空き家特例を適用する同じ譲渡について、相続税額の取得費加算の特例を併用することはできません。

どちらが有利かは、取得費、相続税額、売却益、空き家特例の適用要件などで変わります。売買契約前から税理士や税務署へ相談し、比較しておくと安心です。

取得費が分からなくても不動産査定はできる

親の購入価格が分からなくても、不動産会社による現在の売却査定はできます。取得費は主に売却後の譲渡所得税計算に関係するもので、現在の市場価格そのものを決める数字ではありません。

そのため、取得費調査と不動産査定を並行して進めるのがおすすめです。

1. 現在の売却価格を査定する
2. 親の取得時資料を探す
3. 仲介手数料・測量・解体等の譲渡費用を見積もる
4. 取得費加算・空き家特例の適用可能性を確認する
5. 税引後の手取り見込みを比較する

売却前に「手取り」で比較する

不動産の査定価格が3,000万円でも、手元に3,000万円残るわけではありません。

売却時には仲介手数料、測量費、解体費などの譲渡費用や、譲渡所得に対する税金が関係します。特に取得費が不明な物件は税額の幅が大きくなることがあるため、売却価格だけでなく税引後の手取りを試算します。

よくある勘違い

固定資産税評価額を取得費にできる？

原則として、固定資産税評価額をそのまま取得費として使うわけではありません。被相続人が取得したときの購入代金等を基に計算します。

相続税評価額が取得費になる？

相続税を計算するときの評価額と、譲渡所得を計算するときの取得費は別の概念です。相続税評価額をそのまま取得費として使うものではありません。

相続した日の査定価格を取得費にできる？

通常の相続では、相続時の市場価格を新しい取得費とするわけではありません。被相続人の取得費・取得時期を引き継ぎます。

契約書がないなら必ず5％？

取得費が分からない場合は5％を使えますが、契約書以外の資料で実際の取得費を確認できる可能性もあります。すぐ概算取得費へ決めず、資料を探してください。

相談前のチェックリスト

• 被相続人が購入した時期
• 購入時の売買契約書
• 建築請負契約書・工事資料
• 購入代金・建築代金の領収書
• 購入時の仲介手数料・決済資料
• 住宅ローン関係資料
• 増改築・設備工事資料
• 相続時に支払った登記費用等
• 相続税申告書・納税額
• 売却予定価格・査定書
• 売却時の仲介手数料見込み
• 測量・解体などの売却関連費用
• 被相続人がその家に住んでいたか
• 空き家特例の対象となる可能性
• 売却予定時期

よくある質問

Q1．親が50年前に買った土地で契約書がありません

取得費が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費として使うことができます。ただし、古い領収書、ローン資料、建築資料などから実際の取得費を確認できる可能性もあるため、まず資料を探してください。

Q2．3,000万円で売れたら取得費は150万円で確定ですか？

取得費が不明で概算取得費を選ぶ場合には150万円となりますが、実際の取得費を立証できるなら、その金額を使える可能性があります。どちらで申告すべきかは税務署・税理士へ確認してください。

Q3．相続登記の司法書士費用を5％に足せますか？

概算取得費5％を使う場合、相続人が支払った一定の登記費用等をさらに取得費へ加えることはできません。実額取得費を使う場合の取扱いと分けて確認してください。

Q4．相続してすぐ売ると短期譲渡になりますか？

相続の場合、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。親が長年所有していた不動産なら、相続直後の売却でも長期譲渡所得になることがあります。

Q5．取得費加算と空き家3,000万円控除は両方使えますか？

同じ売却について、被相続人居住用財産の特別控除を適用する部分には、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例を重ねて適用できません。どちらが有利か比較してください。

Q6．取得費が不明でも売却契約はできますか？

売却自体は可能です。取得費は譲渡所得税を計算するための重要資料なので、売却準備と同時に調査を進めてください。

まとめ｜相続不動産の取得費は「親の購入時資料」を探してから5％を検討する

相続不動産の取得費は、相続時の査定価格や固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。

購入時の資料がどうしても見つからなければ、売却代金の5％を概算取得費として使える場合があります。ただし、5％を使うことで譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性もあります。

相続税を支払っている場合は取得費加算、一定の空き家なら特別控除など、別の特例も確認します。売却価格が決まってから慌てて資料を探すのではなく、査定と同時に取得費・税金の整理を始めることがポイントです。

※本記事は2026年9月19日公開予定です。税制情報は2026年9月9日時点で国税庁の公開情報を確認しています。取得費の立証方法、譲渡所得の計算、取得費加算・空き家特例の適用可否は個別事情で変わるため、確定申告前に税務署・税理士へご確認ください。

参照した公的情報

• 国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「取得費が分からないとき」
• 国税庁「建物の取得費の計算」
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」