親名義の不動産を売却するには？相続登記と名義整理｜古河市
「実家が亡くなった親名義のままになっている」「祖父母の代から名義を変えていない土地がある」――古河市・茨城県西でも、こうした親名義の不動産や古い名義の土地・建物は珍しくありません。
名義が古いままでも、日常生活ではすぐに支障が出ないことがあります。しかし、売却、抵当権の設定、建て替えなどを進めようとすると、相続人の確認や相続登記が必要になり、長く放置しているほど関係者や必要書類が増える可能性があります。
この記事では、親名義の不動産を整理するときに起こりやすい問題、相続人が増えるリスク、相続登記、戸籍収集、売却までの進め方を順番に解説します。「税金は払っているから大丈夫」と思っている方も、まず登記名義と相続状況を確認してみましょう。
この記事でわかること
親名義の不動産を放置すると起こる問題
まず、登記名義が亡くなった親や祖父母のままだと、どのような場面で問題になるのかを整理します。
よくあるのはこんなケース
たとえば、「親が亡くなった後も相続登記をしないまま実家に住んでいる」「誰も住まなくなった実家が空き家のまま」「祖父母名義の田畑や山林が残っている」といったケースです。
相続による権利そのものは死亡によって承継されますが、登記名義は自動では変わりません。そのため、売却や抵当権設定など第三者との取引を進めるには、相続関係を整理して相続登記を行う必要があります。
売却・抵当権設定には相続登記が必要
親名義の不動産を売却したい場合、亡くなった方の名義のまま買主へ通常の所有権移転登記をすることはできません。まず相続人への相続登記を行い、その後に買主への所有権移転を進めます。
相続登記の義務を簡易に履行する「相続人申告登記」という制度もありますが、これは権利関係そのものを公示する相続登記ではありません。売却や抵当権設定を行う場合には、相続人申告登記だけでは足りず、相続登記が必要です。
「固定資産税を払っている人」と「登記名義人」は別
「固定資産税の納付書が自分に届いているから、名義も自分になっている」と考える方もいますが、固定資産税の納付と不動産登記は別の制度です。税金を支払っていても、登記記録上の名義が亡くなった方のままということはあります。
所有関係を確認するときは納税通知書だけで判断せず、法務局で土地・建物の登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人を確認します。
相続人が増えてしまうリスク
親名義の不動産を長期間そのままにしておくと、最初の相続人が亡くなり、さらに次の相続が発生する「数次相続」になることがあります。これが名義整理を早めに検討したい大きな理由の一つです。
世代をまたぐと権利関係が枝分かれする
たとえば、父が亡くなり、配偶者と子が相続人になった後、相続登記をしないまま子の一人が亡くなると、その人の相続分は次の相続人へ承継されます。こうした相続が重なると、確認しなければならない戸籍や関係者が増えていきます。
祖父母名義など数世代前の不動産では、面識のない親族や遠方に住む相続人が関係することもあります。売却を希望してから初めて調査を始めると、相続人の確認や話し合いだけで時間がかかる場合があります。
放置するほど確認作業が増えやすい
相続人が増えるほど、戸籍の確認範囲、連絡先の確認、遺産分割の話し合い、必要書類のやり取りが増える傾向があります。すぐに売却する予定がなくても、相続人が把握でき、話し合いができるうちに名義を整理しておくことが、将来の負担を減らすことにつながります。
売却前に必要になる相続登記・名義整理
「親名義の実家を売りたい」と考えたときは、売却の前に相続関係を確認し、必要な相続登記を行います。査定や売却相談は登記完了前でも始められるため、登記と売却準備を並行して進めることもできます。
相続登記は2024年4月から義務化
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが基本です。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産で、まだ相続登記をしていないものも義務化の対象です。この場合は2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
遺産分割がまとまらず期限内の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記で申請義務を履行する方法もあります。ただし、前述のとおり、実際に売却する場合は遺産分割等を整理したうえで相続登記を行う必要があります。
売却と相続登記は並行して進められる
相続登記がまだ終わっていなくても、不動産会社への査定相談、現地確認、売却方法の比較はできます。売却を考えている場合は、司法書士による登記手続きと、不動産会社による査定・物件調査を並行すると、全体のスケジュールを組みやすくなります。
遺産分割協議で一人の相続人が不動産を取得して売却する場合は、その内容に沿って相続登記を行います。共有で取得して全員で売却する場合など、売主となる人によって手続きが変わるため、「誰の名義にして、誰が売るのか」まで含めて最初に整理しておくことが重要です。
相続登記については「相続登記の義務化とは？期限・過料・売却への影響｜古河市」も参考にしてください。
戸籍収集・相続関係を整理する方法
古い名義の不動産で時間がかかりやすいのが、「誰が相続人なのか」を確認する作業です。戸籍を集め、相続関係を整理し、遺産分割や相続登記に必要な人を確認します。
出生から死亡までの戸籍を確認する
相続人を確認するため、一般的には亡くなった方の出生から死亡までつながる戸籍・除籍・改製原戸籍等を確認します。結婚や転籍によって本籍地が変わっていると、複数の戸籍をたどる必要があります。
2024年3月から戸籍の広域交付が始まり、本人・配偶者・直系尊属・直系卑属の戸籍等は、本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて請求できる場合があります。ただし、対象外となる戸籍や請求方法の条件があるため、窓口で確認してください。
「相続関係説明図」と「法定相続情報一覧図」は別のもの
戸籍をもとに、被相続人と相続人の関係を家系図のように整理したものが「相続関係説明図」です。相続登記で戸籍原本の還付を受けるために作成することがあります。
一方、「法定相続情報一覧図」は、戸籍等を法務局へ提出して登記官の確認を受け、認証文付きの写しを交付してもらう法定相続情報証明制度で使う一覧図です。金融機関や登記など複数の相続手続きで利用でき、戸籍一式を何度も提出する負担を減らせる場合があります。
2026年開始の「所有不動産記録証明制度」も確認
「親や祖父がどこに不動産を持っていたのか分からない」という場合には、2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度も選択肢になります。法務局が、特定の人が登記名義人として記録されている不動産を一覧化して証明する制度です。
古い名義の土地を相続した可能性があるものの所在地を把握できていない場合は、制度の利用要件を法務局へ確認すると、相続登記の漏れを防ぐ手掛かりになります。
早めに動いた方がよいケース
親名義の不動産は、すぐに売却する予定がなくても相続登記の期限があります。特に、次のようなケースでは早めに状況を確認することをおすすめします。
売却・活用を考えている
近いうちに実家を売却したい、抵当権設定をしたい、建て替えたいと考えている場合は、相続登記を含む権利関係の整理を早めに始めます。買主が見つかった後に相続人調査を始めると、希望する引渡し時期に間に合わないことがあります。
名義人が亡くなってから年数が経っている
親や祖父母が亡くなってから長期間経過しているほど、次の相続が重なっている可能性があります。現在分かっている相続人だけで判断せず、戸籍から相続関係を確認します。
相続人に高齢の方がいる
相続人の中に高齢の方がいる場合は、判断能力や健康状態も考慮して早めに話し合いを進めます。判断能力が低下した後では、成年後見制度など別の手続きが必要になる場合があります。
親名義の実家が空き家になっている
親名義の実家が空き家になっている場合は、登記だけでなく建物の管理も必要です。古河市は、管理が不十分な空き家について、草木の繁茂、建築材の落下・飛散、倒壊など周辺への影響を防ぐため、定期的な除草・剪定や建物の修繕など適切な管理を求めています。
名義整理と同時に、今後も保有するのか、売却・賃貸・解体を検討するのかを家族で話し合います。相続不動産全体の初動は「相続した不動産はまず何をする？｜古河市」でも解説しています。
親名義の不動産｜よくある質問
Q1．親名義のままでも、実家に住み続けられますか？
登記名義が故人のままだからといって、相続人が直ちに居住できなくなるわけではありません。ただし、相続登記の申請義務があり、売却や抵当権設定をする際には相続登記が必要です。遺産分割が未了の場合は、他の相続人との権利関係にも注意してください。
Q2．祖父名義のままの土地があります。もう手遅れですか？
手遅れではありません。祖父の死亡時点から現在までの相続関係を順番に確認し、必要な登記を整理します。ただし、数次相続が発生していると関係者や必要書類が増えるため、早めに法務局・司法書士へ相談する方が進めやすくなります。
Q3．戸籍集めや相続関係説明図は自分で作れますか？
自分で行うことも可能です。相続関係が複雑な場合や、数世代にわたって相続登記がされていない場合は、必要な戸籍の判断が難しくなることがあります。その場合は司法書士等へ相談するとよいでしょう。
Q4．相続登記にはどのくらい費用がかかりますか？
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額の0.4％です。これに戸籍等の取得費や、司法書士へ依頼する場合の報酬などが加わります。
なお、一定の相続登記には登録免許税の免税措置があります。2026年時点では、一定の数次相続に関する土地の登記や、不動産の価額が100万円以下の土地について、2027年3月31日まで免税となる制度があります。対象になるかは法務局・司法書士へ確認してください。
Q5．名義変更と売却、どちらを先に進めますか？
買主への所有権移転までには相続登記が必要ですが、査定や売却相談は相続登記前でも始められます。そのため、売却を考えている場合は、相続人調査・相続登記と不動産査定を並行して進める方法が効率的です。
最後に：親名義の不動産は「売るか未定」でも整理を始める
親名義の不動産は、時間が経つほど必ず問題になるというわけではありません。しかし、次の相続が発生すると確認する相続関係が広がり、売却や活用を考えたときの手続きが増える可能性があります。
まずは登記事項証明書で名義を確認し、相続人・遺言書・遺産分割の状況を整理します。売却を考えている場合は、相続登記が終わるまで待たずに現況査定を受けることで、登記にどの程度時間をかけられるかも判断しやすくなります。
親名義・祖父母名義の不動産も、現状整理からご相談ください
北関東相続不動産を運営する株式会社SPCでは、古河市・茨城県西を中心に、「実家が親名義のまま」「祖父母名義の土地を売りたい」「相続人が何人いるか分からない」といった段階から相続不動産の売却相談を承っています。相続登記が未了でも、現地確認や査定を進めながら必要な手続きを整理できます。相談したからといって売却する必要はありません。
※本記事は2026年8月21日時点の一般情報です。相続人の範囲、遺産分割、相続登記、登録免許税、成年後見、売買契約等の判断は個別事情により異なります。法務局、司法書士、弁護士、税理士、市区町村等へ個別にご確認ください。
