古河市で相続した土地や家を売却すると、「売却代金にそのまま税金がかかるのか」「親が買った金額が分からないと税金が高くなるのか」と不安になることがあります。

一般に譲渡所得税と呼ばれることがありますが、土地・建物の売却では、売却による譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。売却代金そのものに一定率を掛けるわけではありません。

相続不動産では、取得費と所有期間を原則として被相続人から引き継ぐ点が重要です。この記事では、取得費、譲渡費用、長期・短期の区分、概算取得費、相続税の取得費加算、空き家特例まで順番に整理します。

譲渡所得税｜最初に押さえる結論

譲渡所得税を考えるときは、売却価格だけではなく、まず取得費と譲渡費用を確認します。

相続した不動産では、原則として親など被相続人が購入したときの取得費と取得時期を引き継ぎます。相続した日から所有期間を数え直すわけではありません。

そのうえで、長期・短期の税率、概算取得費、相続税の取得費加算、空き家特例などの適用可能性を確認し、売却前に手取りを試算します。

譲渡所得税｜売却代金全額に税金がかかるわけではない

土地・建物の譲渡所得は、原則として収入金額－取得費－譲渡費用－特別控除で計算します。

たとえば3,000万円で売却しても、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、課税される譲渡所得が小さければ税額も小さくなります。逆に、親がかなり昔に取得した土地で取得費が低い場合は、譲渡所得が大きくなることがあります。

土地・建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて計算する分離課税です。

譲渡所得税｜相続では取得費と取得時期を引き継ぐ

相続や遺贈によって取得した土地・建物を売った場合、取得費は原則として、被相続人が購入したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。

所有期間についても、被相続人が取得した時期を引き継ぎます。たとえば親が30年前に購入した土地を今年相続し、すぐ売却した場合でも、原則として親の取得時期から所有期間を判定します。

建物については、購入代金や建築代金をそのまま取得費にできるわけではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

譲渡所得税｜長期と短期で税率が変わる

土地・建物を売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。相続では被相続人の取得時期を引き継いで判定します。

• 長期譲渡所得：所得税15％＋住民税5％
• 短期譲渡所得：所得税30％＋住民税9％
• 上記の所得税には、別途、基準所得税額に対する復興特別所得税が加わります。

相続したばかりだから必ず短期譲渡所得になるわけではありません。取得時期を確認してください。

譲渡所得税｜取得費にできるものを確認する

被相続人が購入したときの代金・手数料

土地の場合は、購入代金、購入時の仲介手数料などが取得費の基本になります。

相続時に支払った一定の登記費用

相続で取得した業務用でない土地・建物について、相続人が支払った登録免許税や登記費用などが取得費に含まれる場合があります。ただし、概算取得費を使う場合には取扱いが異なります。

建物は減価償却を反映する

建物は時間の経過で価値が減少するため、購入・建築代金等から減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

譲渡所得税｜取得費が分からないときは5％で計算できる

古い相続不動産では、「親がいくらで買ったのか分からない」「売買契約書が見つからない」ということがあります。

取得費が分からない場合は、国税庁の取扱いにより、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できます。実際の取得費が売却金額の5％より少ない場合にも5％を使える場合があります。

ただし、5％を使うと取得費がかなり小さくなり、譲渡所得が大きくなることがあります。すぐに概算取得費へ決めず、購入時の契約書、通帳、登記関係資料など実額を確認できる資料が残っていないか探してください。

譲渡所得税｜譲渡費用にできるもの・できないもの

譲渡費用とは、その不動産を売るために直接かかった費用です。

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙税で売主が負担したもの
• 売却のために必要となった建物の取壊し費用・一定の建物損失額
• 借地権売却で地主の承諾を得るために支払った一定の名義書換料など

一方、通常の修繕費や固定資産税など、所有・維持管理のための費用は、原則として譲渡費用には含まれません。

測量費なども目的・内容によって取扱いを確認する必要があります。領収書を残し、確定申告前に税理士・税務署へ確認してください。

譲渡所得税｜相続税を払った人は取得費加算も確認

相続または遺贈で財産を取得し、その人に相続税が課税されている場合、一定期間内にその財産を売却すると、相続税額の一部を取得費へ加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。

対象期間は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。一般的な相続税の申告期限を前提にすると、いわゆる「相続開始から3年10か月以内」が目安になりますが、個別の申告期限によって異なるため正確な日付を確認してください。

この特例を使えるのは、相続税が課税されている人など一定の要件を満たす場合です。

譲渡所得税｜空き家特例との比較も重要

被相続人が住んでいた一定の古い空き家を相続して売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる空き家特例があります。

ただし、同じ不動産の譲渡について、空き家特例と相続税の取得費加算の特例は併用できません。

どちらが有利かは、譲渡所得、相続税額、相続人の人数などによって変わります。売却前に両方を試算してください。

譲渡所得税｜手取りを試算してから売却方法を決める

相続不動産の売却では、査定額だけでなく税引き後の手取りを確認します。

たとえば仲介の方が高く売れるとしても、片付け・測量・解体等の費用が大きい場合があります。買取は売却価格が低くなる一方、売主側の作業や費用を減らせることがあります。

税額も含め、売却代金－売却費用－想定税額で比較すると判断しやすくなります。

譲渡所得税｜避けたい3つの失敗

売却代金の全額に税金がかかると思い込む

課税対象は原則として売却代金そのものではなく、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた課税譲渡所得です。

取得費が分からないからすぐ5％で申告する

概算取得費は利用できる制度ですが、実際の取得費を確認できれば税額が大きく変わることがあります。古い購入資料を可能な範囲で探してください。

特例を売却後に初めて調べる

空き家特例や取得費加算には期限・要件があります。売却方法や契約内容に影響する場合もあるため、査定・売却前に確認します。

譲渡所得税｜相談前のチェックリスト

• 被相続人の購入時の売買契約書
• 購入時の領収書・仲介手数料等の資料
• 土地・建物の登記事項証明書
• 建築時・増改築時の資料
• 相続時に支払った登記費用の領収書
• 相続税申告書（相続税を納めた場合）
• 売却時の仲介手数料・印紙税等の見込み
• 解体・測量等の見積書
• 相続開始日
• 売却予定日・予定価格

資料が全部揃っていなくても、不動産の査定と税額の概算確認は進められる場合があります。取得費が分からないこと自体を隠さず、税理士・税務署へ相談してください。

譲渡所得税｜よくある質問

Q1．3,000万円で売ったら3,000万円に税率を掛けるのですか？

原則として違います。3,000万円の売却代金から取得費、譲渡費用、利用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得を基に税額を計算します。

Q2．親から相続した日から5年たっていないと短期譲渡ですか？

いいえ。相続した不動産は原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。親が取得した時期から、売却年の1月1日までの所有期間で判定します。

Q3．親の購入価格が分かりません。

取得費が分からない場合は、売却金額の5％相当額を概算取得費とすることができます。ただし、実際の取得費を確認できる資料がないか先に探すことをおすすめします。

Q4．相続税を払っていれば譲渡所得税はかかりませんか？

相続税と不動産売却時の譲渡所得に対する税金は別です。ただし、一定の要件で相続税の一部を取得費へ加算できる特例があります。

Q5．空き家特例と取得費加算は両方使えますか？

同じ資産の譲渡については併用できません。どちらが有利かを税理士・税務署へ確認してください。

まとめ：譲渡所得税は取得費と特例で大きく変わる

譲渡所得税を考えるときは、売却価格だけを見るのではなく、取得費、譲渡費用、所有期間、特別控除を確認します。

相続不動産では、被相続人の取得費と取得時期を引き継ぐことが基本です。取得費が不明なら概算取得費、相続税を納めていれば取得費加算、一定の空き家なら空き家特例も確認します。

税額によって売却後の手取りが大きく変わることがあるため、売買契約前に税理士・税務署へ試算を依頼し、不動産会社の査定と一緒に比較してください。

※本記事は2026年8月24日時点の一般情報です。譲渡所得の計算、取得費、譲渡費用、所有期間、各種特例の適用は個別事情によって異なります。具体的な税額・申告判断は税務署・税理士へご確認ください。

参照した公的情報

• 国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
• 国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「取得費が分からないとき」
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」