古河市で相続した土地や建物の登記事項証明書に「差押」と記載されていた場合でも、直ちに売却を諦める必要はありません。査定を受け、売却見込額を把握することは可能です。

ただし、差押えが残った状態では、通常の買主へ安全に所有権を移転することが難しいため、決済までに解除・抹消できる見通しを立てる必要があります。

最初に確認するのは、誰が何を理由に差し押さえているのか、現在の請求額はいくらか、競売・公売などの手続きがどこまで進んでいるかです。税金の滞納処分と裁判所の競売では窓口や手続きが異なるため、登記だけで判断せず、届いている通知書や裁判所書類も確認します。

差押え｜最初に押さえる結論

差押えがある相続不動産でも、売却相談や査定は始められます。むしろ査定額を把握することで、売却代金を使って差押えを解除できる可能性を検討しやすくなります。

一方、差押えの解除は不動産会社だけで決められるものではありません。債権者・徴収機関・裁判所の手続きに応じて条件を確認し、司法書士や弁護士と決済までの段取りを組みます。

差押え｜税金の滞納と裁判所の競売では進め方が違う

不動産の差押えには、国税・地方税等の滞納処分によるものと、判決や担保権等に基づく裁判所の強制競売・担保不動産競売に伴うものなどがあります。

国税の滞納処分では、差押えに係る国税が納付等によって全額消滅した場合など、国税徴収法に基づく解除要件があります。一方、裁判所の競売では、開始決定後に差押登記、現況調査、評価、売却手続きへ進みます。

「売却代金を払えば必ず解除できる」「競売開始後でもいつでも任意売却できる」とは限りません。差押えの主体と現在の手続き段階を確認することが重要です。

差押え｜売却前に確認したい5つのこと

1．登記事項証明書の差押登記

土地・建物の登記事項証明書を取得し、権利部（甲区）に「差押」「仮差押」等の登記がないか確認します。「差押え欄」という独立した欄ではなく、所有権に関する事項として記録されます。

土地だけ、建物だけ、共有持分だけに差押えが付いている場合もあるため、売却対象をすべて確認します。

2．債権者・徴収機関と請求内容

固定資産税・国税等の滞納なのか、金融機関や個人等の債権なのかによって相談先が変わります。差押通知書、督促状、裁判所書類を整理してください。

3．現在の解除必要額

登記から現在の請求額を確定することはできません。元本のほか、利息、延滞税・延滞金、手続費用等が関係する場合があります。売却予定日を伝え、解除に必要な金額と条件を相手方へ確認します。

4．競売・公売の進行状況

競売開始決定が届いている場合は、既に裁判所の手続きが始まっています。税金等の滞納処分でも公売へ進む可能性があります。通知を放置せず、事件番号・期限・担当窓口を確認します。

5．売却見込額と諸費用

査定額から仲介手数料、登記費用、残置物撤去等を差し引いても、解除に必要な金額を確保できるか確認します。査定額と実際の成約価格は同じとは限らないため、余裕を持って計算します。

差押え｜3つの進め方を比較する

選択肢1．自己資金等で先に解除する

必要額を納付・返済できる場合は、売却前に差押え解除を進める方法があります。支払後にどの書類が発行され、差押登記の抹消までどの程度かかるかも確認します。

選択肢2．売却代金を使った解除を協議する

売却代金で納付・返済できる見込みがある場合は、決済時の売却代金を使って解除できるか事前に協議します。解除条件、送金先、必要書類、抹消の段取りを売買契約前に確認します。

選択肢3．不足や競売進行がある場合は専門家と調整する

売却代金だけでは不足する場合や競売等が進んでいる場合は、債権者の同意を得た任意の売却を検討することがあります。ただし、債権者が必ず同意する制度ではありません。弁護士・司法書士等へ早めに相談します。

差押え｜競売開始決定が届いたら早めに動く

裁判所の不動産競売では、開始決定後に差押登記がされ、現況調査や評価を経て売却手続きへ進みます。手続きが進むほど、任意の売却を調整するための時間は短くなります。

「まだ入札日は決まっていないから大丈夫」と考えず、届いた書類を確認し、査定・解除条件の確認・専門家相談を並行して進めます。

差押え｜売却価格ではなく解除後の手取りで考える

差押えがある場合は、売却価格だけでなく、解除に必要な納付・返済額、売却費用、相続登記費用等を差し引いた後にいくら残るかを確認します。

解除後の残額がほとんど残らない場合でも、競売・公売を避けて管理負担を終えたいなど、価格以外の目的があることもあります。相続人間で優先順位を共有します。

差押え｜避けたい3つの失敗

通知や裁判所からの連絡を放置する

時間が経つほど選べる方法が狭くなる場合があります。書類は日付順に整理し、回答期限や期日を確認します。

買主へ解除できると確約して契約する

債権者等との確認前に「必ず解除できます」と約束すると、決済できないリスクがあります。解除条件を確認し、売買契約の条件を宅建業者・専門家と整えます。

差押えと抵当権を同じ扱いにする

抵当権の完済・抹消と、税金等による差押えの解除は同じ手続きではありません。登記に複数の権利がある場合は、それぞれ解除・抹消の条件を確認します。

差押え｜相談前のチェックリスト

• 土地・建物の登記事項証明書
• 差押通知書・督促状・納付書
• 裁判所から届いた書類・事件番号
• 金融機関・債権者との返済資料
• 現在の請求額が分かる資料
• 相続関係書類
• 固定資産税納税通知書
• 不動産査定書
• 売却希望時期

資料が完全にそろっていなくても相談は始められます。重要なのは、相手方と期限が分かる書類を優先して確認することです。

差押え｜よくある質問

Q1．差押えがある不動産でも査定できますか？

はい。査定相談は可能です。むしろ売却見込額を確認することで、差押え解除の資金計画を検討しやすくなります。

Q2．売却代金で税金を払えば必ず解除できますか？

一律にはいえません。差押えの種類、他の債権、売却額、徴収機関の判断等で条件が変わります。事前に担当窓口へ確認してください。

Q3．競売が始まっていても売却できますか？

手続き段階や債権者等との調整によって任意売却を検討できる場合はありますが、期限があります。早めに弁護士・司法書士等へ相談してください。

Q4．相続登記前でも相談できますか？

相談や査定は可能です。ただし、通常の売買で買主へ所有権を移転するためには、相続登記を含めた名義整理が必要です。

Q5．差押えが消えれば必ず売れますか？

差押え解除は売却条件の一つです。接道、建物状態、境界、需要など通常の不動産条件もあわせて査定します。

まとめ：差押えは相手・金額・期限を先に確認する

差押えがある相続不動産でも、まず査定を受けて売却可能性を確認できます。

ただし、通常売買を完了するには、買主への所有権移転までに差押えの解除・抹消を整える必要があります。登記、債権者、請求額、競売・公売の進行状況を確認し、早い段階で専門家と進め方を決めてください。

※本記事は2026年8月29日時点の一般情報です。差押えの解除、公売・競売、任意売却等は債権・滞納の内容や手続き段階で異なります。具体的な法律判断は弁護士・司法書士、税の納付・滞納処分は各徴収機関へご確認ください。

参照した公的情報

• 法務省「不動産登記のABC」
• 裁判所「強制競売」
• 国税庁「国税徴収法 第五章 第一節（財産の差押）」