古河市で土地や実家を相続し、相続人が複数いる場合、不動産を誰が取得するか決めるために遺産分割協議書を作成することがあります。

不動産の遺産分割では、「古河市○○町の実家を長男が相続する」といった日常的な住所だけでは、相続登記に使用する書類として対象不動産を特定できないことがあります。登記事項証明書を確認し、土地・建物を正確に記載することが重要です。

また、遺産分割協議は共同相続人全員の合意が前提です。売却を予定している場合は、誰が不動産を取得するかだけでなく、売却代金の分配や売却費用の負担も整理しておくと、その後の相続登記・売却を進めやすくなります。

遺産分割協議書｜最初に押さえる結論

遺産分割協議書を作成する前に、相続人の範囲、遺言書の有無、相続財産を確認します。

不動産は固定資産税納税通知書の住所だけに頼らず、登記事項証明書で土地・建物・私道持分・共有持分などを確認します。

相続登記で遺産分割協議書を利用する場合は、通常、協議した相続人が実印を押印し、印鑑証明書を添付します。相続登記に添付する印鑑証明書には、一般的な「発行後3か月以内」という期限はありません。

遺産分割協議書｜最初に相続人と遺言書を確認する

遺産分割協議は共同相続人全員が参加して行うことが基本です。一人でも相続人を漏らすと、後で協議をやり直す原因になります。

被相続人の出生から死亡までの戸籍等を集め、配偶者・子・代襲相続人・直系尊属・兄弟姉妹等、ケースに応じた相続人を確認します。

遺言書が見つかった場合は、その内容と方式を確認します。自筆証書遺言は、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用したものなどを除き、家庭裁判所の検認が必要になる場合があります。

遺産分割協議書｜不動産は登記記録どおりに特定する

日常的に使う住所と、不動産登記上の表示は同じとは限りません。

土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積など、登記事項証明書を見ながら記載します。

土地が複数筆ある、私道持分がある、土地と建物の名義が違う、未登記建物がある場合は、売却対象と相続対象を分けて確認します。

遺産分割協議書｜不動産の4つの分け方を比較する

1．一人が不動産を取得する

一人の相続人が土地・建物を取得する方法です。その人が住み続ける場合や、取得後に売却する場合があります。

2．代償分割

一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。共有を避けやすい一方、取得者に代償金を支払う資力が必要です。

不動産査定は代償金を話し合う参考になりますが、査定価格がそのまま法律上・税務上の評価額になるわけではありません。

3．換価分割

不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法です。売却のために一人が取得して売却する形を取る場合は、換価分割であること、代金の分配割合、仲介手数料・測量・残置物撤去等の費用負担を明確にします。

記載方法によって税務上の取扱いも確認が必要になるため、司法書士・税理士へ事前に相談すると安全です。

4．共有で取得する

複数の相続人が持分を取得する方法です。ただし、後に不動産全体を売却するときは共有者全員の同意が必要です。将来売る予定があるなら「とりあえず共有」にする前に他の方法と比較します。

遺産分割協議書｜査定は協議書作成前でもできる

遺産分割協議書を作る前でも、所在地、登記、物件状態等が分かれば査定相談を始められる場合があります。

価格の目安を確認してから、誰が取得するか、代償金をどうするか、換価分割にするかを話し合う方が判断しやすいケースもあります。

ただし、査定額は成約価格を保証するものではありません。最終的に売却するには、権利関係を整理して売主となる所有者を確定させます。

遺産分割協議書｜実印・印鑑証明書で注意すること

相続登記に遺産分割協議書を使用する場合は、協議に参加した各相続人の実印による押印と印鑑証明書が必要になります。

印鑑証明書の氏名・住所が現在の内容と合っているか確認します。海外在住者など実印・印鑑証明書を通常の方法で用意できない場合は、署名証明等を利用することがあるため司法書士へ確認してください。

協議書を複数通作る場合は、各通について誰が原本を保管するかも決めておきます。

遺産分割協議書｜売却予定なら代金と費用の扱いまで整理する

不動産を取得する相続人を決めただけでは、売却後に「税金は誰が負担するのか」「測量費を誰が出すのか」「売却代金をいつ分配するのか」で揉めることがあります。

特に換価分割を予定する場合は、売却代金の分配割合、仲介手数料、登記費用、測量、解体・残置物撤去などの負担方法を整理します。

遺産分割協議書にどこまで記載するかはケースによって異なるため、登記・税務の専門家と確認してください。

遺産分割協議書｜合意できない場合は家庭裁判所の調停へ

相続人間で話合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。

裁判所の案内では、共同相続人等の一人または複数が、他の相続人全員を相手方として申し立てます。調停で合意に至らない場合は、原則として審判手続へ移行します。

不動産会社は価格査定や売却方法の提案はできますが、相続人間の法的紛争の代理・解決はできません。争いがある場合は弁護士へ相談してください。

遺産分割協議書｜避けたい3つの失敗

固定資産税通知書の住所だけで不動産を書く

住居表示と登記上の所在・地番等が異なることがあります。登記事項証明書で対象不動産を確認します。

一部の相続人だけで協議を成立させる

共同相続人全員の参加が必要です。相続人が不明・連絡不能の場合も独断で除外せず、専門家へ対応方法を確認します。

売却代金の分配を口頭だけで決める

換価分割等では、売却後の代金や費用を巡る認識違いが起こりやすいため、合意内容を書面で残します。

遺産分割協議書｜相談前のチェックリスト

• 被相続人の戸籍・除籍・改製原戸籍
• 相続人の戸籍・住民票等
• 遺言書の有無
• 土地・建物の登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 公図・測量図・私道持分等の資料
• 不動産査定書
• 各相続人の希望する分け方
• 実印・印鑑証明書の準備状況
• 売却予定の場合の代金・費用分担案

不動産査定は、遺産分割協議書が完成していなくても相談できます。協議の前に価格帯を把握したい場合は、その目的を不動産会社へ伝えてください。

遺産分割協議書｜よくある質問

Q1．遺産分割協議書は自分たちで作れますか？

作成自体は可能ですが、相続登記で使用する場合は不動産表示や必要書類に不備があると手続きが止まることがあります。司法書士へ確認すると安全です。

Q2．相続人全員が同じ場所に集まる必要がありますか？

必ずしも同席して一枚の紙へ同時に押印する必要はありません。郵送等で同内容の協議書へ押印する方法もありますが、文書の作り方は司法書士へ確認してください。

Q3．印鑑証明書は発行から3か月以内ですか？

相続登記の添付書類として使う遺産分割協議書の印鑑証明書には、通常、発行後3か月以内という期限はありません。

Q4．遺産分割協議前でも売却査定できますか？

できます。価格を把握してから分割方法を検討することも可能です。ただし、実際の売却には権利関係と名義を整理する必要があります。

Q5．相続人の一人が反対している場合は？

不動産全体の処分を一人だけで進めることはできません。話合いがまとまらない場合は弁護士への相談や家庭裁判所の遺産分割調停を検討します。

まとめ：遺産分割協議書は相続人と不動産を正確に確認する

遺産分割協議書では、共同相続人全員を確認し、登記事項証明書に基づいて不動産を正確に特定することが基本です。

売却予定がある場合は、単独取得・代償分割・換価分割・共有を比較し、売却代金や費用負担まで整理します。

査定は協議書作成前でも始められるため、価格を把握したうえで分け方を検討し、登記は司法書士、税務は税理士、争いがある場合は弁護士へ確認してください。

※本記事は2026年8月29日時点の一般情報です。遺産分割協議書の作成、相続登記、換価分割の税務、遺産分割紛争等は個別事情によって異なります。登記は司法書士、税務は税理士、紛争は弁護士へご確認ください。

参照した公的情報

• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
• 法務省「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」
• 裁判所「遺産分割調停」