古河市で親の実家を相続し、売却を考えたときに確認しておきたいのが空き家特例です。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、一定の要件を満たすと、相続した空き家の売却による譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

ただし、相続した空き家なら自動的に使える制度ではありません。建築時期、相続直前の居住状況、相続後の使用状況、売却時期、売却価額、耐震性や取壊しの状況など、複数の条件があります。

さらに、2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、特別控除の上限は1人あたり2,000万円です。この記事では、古河市で空き家特例を検討するときの確認順序を分かりやすく整理します。

空き家特例｜最初に押さえる結論

空き家特例を使える可能性があるなら、解体・耐震改修・売買契約を決める前に要件を確認することが重要です。

まず建築年月日、被相続人の居住状況、相続開始日、相続後の使用状況を確認します。次に売却期限、売却価額、耐震・取壊しの方法を整理します。

古河市内の対象物件では、確定申告時に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」を古河市へ申請します。ただし、確認書が交付されたことだけで空き家特例の適用が確定するわけではありません。最終的な適用可否は税務署や税理士へ確認してください。

空き家特例｜対象となる家屋の基本条件

1．昭和56年5月31日以前に建築された家屋

対象となる被相続人居住用家屋は、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋です。登記事項証明書などで建築時期を確認します。

2．区分所有建物ではないこと

区分所有建物登記がされている建物は対象外です。そのため、一般的な分譲マンションの一室などは空き家特例の対象となりません。

3．相続直前に被相続人が居住していたこと

原則として、相続開始の直前まで被相続人が住んでいた家屋が対象です。また、その時点で被相続人以外の人が居住していなかったことも要件です。

一定の要件を満たせば、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等へ入所していた場合でも対象となることがあります。入所前の居住状況や、入所後に家屋を貸したり他の人が住んだりしていないかを確認します。

空き家特例｜相続後の使い方にも注意

空き家特例では、相続後の家屋や敷地の利用状況も重要です。相続から売却までの間に、事業、賃貸、相続人等の居住に使っていると要件を満たさない場合があります。

古河市の確認書申請でも、相続から譲渡まで空き家として使われていたことを確認する資料が必要になる場合があります。電気・水道・ガスの使用中止日が分かる資料や、空き家として募集・管理していたことが分かる資料などは保管しておきましょう。

空き家特例｜売却期限はいつまで？

制度自体は2027年12月31日までの譲渡が対象です。さらに個々の相続については、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

相続開始から3年が近い場合、解体・測量・買主探しを始めてからでは間に合わないことがあります。売却予定があるなら早い段階で期限を確認してください。

空き家特例｜売却価額は1億円以下

空き家特例を受けるためには、売却代金が1億円以下であることが必要です。

この判定では、同じ被相続人居住用家屋・敷地等について分割して売った部分や、他の相続人が売った部分が合算対象になる場合があります。

後の売却によって合計額が1億円を超えると、すでに空き家特例を受けていた人に修正申告が必要となる場合もあります。共有・分割売却では特に注意してください。

空き家特例｜相続人が3人以上なら控除上限は2,000万円

2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が2人以下なら最高3,000万円、3人以上なら1人あたり最高2,000万円の特別控除となります。

単純な法定相続人全員の人数ではなく、対象となる被相続人居住用家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の人数で判定します。

空き家特例｜耐震改修・解体は3つの方法を比較する

方法1．耐震基準を満たした家屋付きで売る

家屋を残して売却する場合は、対象家屋が一定の耐震基準を満たす必要があります。必要に応じて耐震改修後に売る方法があります。

改修費をかければ必ずその分高く売れるとは限らないため、現況査定と改修後の想定価格を比較してください。

方法2．売主が家屋を取り壊して土地を売る

家屋を取り壊した後、敷地だけを売却する方法があります。相続から取壊し、取壊し後から譲渡までの利用状況にも要件があります。

解体前に、解体費・土地としての査定額・固定資産税への影響を確認します。

方法3．売却後に買主が耐震改修・取壊しを行う

2024年1月1日以後の譲渡では、売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または家屋の全部の取壊し等を行った場合でも、一定の要件を満たせば空き家特例の対象となる仕組みがあります。

売主が売却前に必ず工事を終えなければならないとは限りません。ただし、契約内容や工事完了を証明する書類が重要になるため、売買契約前に税理士・不動産会社へ確認します。

空き家特例｜先に解体する前に手取りを比較する

空き家特例を使うために解体した方がよいと思っても、すぐに工事契約をするのは避けましょう。

家屋付き現況売却、売主が解体して土地売却、買主による取壊しを条件とした売却では、売却価格・解体費・売却期間が変わります。

特別控除による税負担の差だけでなく、最終的な手取りと売却完了までの期間で比較してください。

空き家特例｜古河市で必要な確認書

古河市内の対象家屋について空き家特例を利用する場合、確定申告時に必要となる書類の一つが「被相続人居住用家屋等確認書」です。古河市では営繕住宅課が交付手続きを行っています。

古河市の案内では、確認書の交付まで2週間程度かかるとされています。書類の不備があると追加提出が必要になるため、確定申告の直前ではなく早めに申請します。

なお、この確認書は税務署へ提出する書類の一つです。古河市から確認書が交付されても、税制上のすべての要件を満たすことが保証されるわけではありません。

空き家特例｜避けたい3つの失敗

売買契約の後に初めて要件を確認する

買主による取壊し・耐震改修を利用する場合など、売買契約の内容が重要になるケースがあります。契約後に慌てないよう、査定・契約前に空き家特例の可能性を確認します。

相続人全員が必ず3,000万円控除と思う

2024年以後の譲渡で対象資産を取得した相続人が3人以上なら、控除上限は1人あたり2,000万円です。人数と取得状況を確認します。

取得費加算の特例と両方使えると思い込む

同じ譲渡について、空き家特例と「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」は併用できません。どちらが有利かは相続税額・譲渡益等によって変わるため、税理士等へ試算を依頼します。

空き家特例｜相談前のチェックリスト

• 家屋・土地の登記事項証明書
• 家屋の建築年月日が分かる資料
• 被相続人の住民票除票など居住状況を確認できる資料
• 相続開始日が分かる資料
• 相続人と対象資産の取得状況
• 相続後の電気・水道・ガス等の利用状況
• 売却予定価格
• 耐震診断・耐震改修の資料（あれば）
• 解体見積書（検討している場合）
• 希望する売却時期

空き家特例は、売却後では変更できない条件もあります。税理士・税務署へ確認する際は、建築年、相続日、相続後の使用状況、売却方法をまとめて伝えると確認しやすくなります。

空き家特例｜よくある質問

Q1．相続した空き家ならすべて3,000万円控除を使えますか？

いいえ。建築時期、居住状況、相続後の使用、売却期限、売却価額、耐震・取壊しなど複数の要件があります。

Q2．兄弟3人で相続した場合も1人3,000万円ですか？

2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限は2,000万円です。

Q3．古い家は必ず売主が解体してから売る必要がありますか？

必ずではありません。2024年以後の譲渡では、一定の条件のもとで売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う方法もあります。

Q4．老人ホームに入所していた親の家も対象になりますか？

一定の要件を満たせば対象になる場合があります。要介護認定等、入所前の居住状況、入所後の家屋の利用状況などを確認します。

Q5．古河市の確認書をもらえば特例は確実に使えますか？

いいえ。確認書は確定申告に必要な書類の一つです。税制上の最終的な適用可否は税務署が判断します。

まとめ：空き家特例は売却前の確認が重要

空き家特例は、相続空き家の売却で大きな税負担差につながる可能性がある一方、要件の多い制度です。

建築年、被相続人の居住状況、相続後の利用、相続人の人数、売却期限、1億円以下の価額要件、耐震・取壊しを売却前に確認してください。

解体・耐震改修を先に決めず、空き家特例を使う場合と使わない場合の税額、売却価格、工事費を含めて手取りを比較することが大切です。

※本記事は2026年8月24日時点の一般情報です。空き家特例の適用は、相続・譲渡の時期、家屋・敷地の取得状況、利用状況、売却方法等によって異なります。税務上の最終判断は税務署・税理士へご確認ください。

参照した公的情報

• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 古河市「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について」